부산지방법원 2025타경748. 수영구 망미동 현대한누리타운 102동 1층 106호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 송윤희이며, 2017.12.20 매매를 원인으로 2018.02.09 소유권이전등기가 접수됐고 거래가액은 202,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사한국씨티은행 근저당권 182,400,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 남아 있는 삼성카드 가압류 11,070,626원, 부산신용보증재단 가압류 22,800,000원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 등재된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경748 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 979-72 현대한누리타운 102동 1층106호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 금련로43번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 1층 106호 · 사용승인일자 1993.11.22 |
| 소유자 | 송윤희 · 거래가액 202,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 134,306,311원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.02.09 주식회사한국씨티은행 근저당권 182,400,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 삼성카드 가압류와 부산신용보증재단 가압류, 2025.10.22 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 롯데카드·현대카드·신한카드 관련 가압류와 이전 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
현대한누리 동일 평형 비교 실거래는 전용 84.54㎡·84.99㎡로 매칭되어 있습니다. 전체 12건 평균은 248,583,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 235,000,000원, 최신 거래는 2026.08 · 220,000,000원, 최근 가격 추세는 -8.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2025.01 | 84.54㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2024.10 | 84.99㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2024.07 | 84.54㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2024.06 | 84.99㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2024.06 | 84.99㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2024.05 | 84.99㎡ | 8 | 272,000,000원 |
| 2024.03 | 84.54㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2024.03 | 84.99㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 235,000,000원 |
신건 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 이 수치만 보면 평균 아래지만, 최신 거래 220,000,000원보다는 높습니다. 여기에 최근 거래 흐름이 -8.0%로 하락하고 있으므로 전체 평균 248,583,333원 대비 싸다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 182,400,000원 | 182,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,070,626원 | 11,070,626원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 22,800,000원 | 22,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,723,374원 |
229,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 216,270,626원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 8,723,374원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 229,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 183,200,000원 | 36,435,426원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 146,560,000원 | 72,562,466원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산여자상업고등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·점포·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철3호선 배산역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 현대한누리 458세대, 사용승인일자 1993.11.22이며 본건은 15층 건물 내 1층 106호입니다.
- 토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 가로망과 주차시설이 조성되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역, 중로3류 접합, 상대보호구역 등이 확인되며 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 전체 평균 248,583,333원보다 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.0%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 신건 가격을 후하게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 1층 조건 비교. 본건은 1층 106호이므로 실거래 비교 시 동일 면적이라도 층 차이를 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 원본 배당요구와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 판단 포인트
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 그 이후의 현재 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 큰 구조적 부담이 드러나지 않습니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 신건 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 97.4%지만, 최신 거래 220,000,000원보다 높고 최근 추세도 -8.0%입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”가 핵심입니다.
