부산지방법원 2025타경755. 해운대구 좌동 대우2차아파트 202동 1001호, 대상면적 155.31㎡의 아파트입니다. 소유자는 장지웅 씨이며 2013년 9월 30일 거래가액 325,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2015년 4월 3일 농협은행주식회사 근저당이 설정되어 말소기준권리가 되었고, 이후 농협은행의 추가 근저당, 오케이저축은행 근저당, 기타 후순위 권리들이 이어졌습니다. 현재 매각대금 배분표에서는 후순위 권리까지 모두 배당 구조에 반영되며 매수인 인수액은 0원입니다.
이번 물건은 이미 한 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가 762,000,000원의 70%인 533,400,000원으로 내려왔습니다. 반면 동일면적 155.31㎡의 실거래는 2025년 11월 680,000,000원, 최근 12개월 평균도 680,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 기준의 78.4% 수준이지만, 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -16.7%로 하락했습니다. 따라서 단순히 과거 평균 789,000,000원만 보고 판단하기보다 최신 거래와 최근 12개월 기준을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 202동 10층1001호 도로명 부산광역시 해운대구 좌동순환로 275 |
| 물건종류 / 대상면적 | 아파트 · 155.31㎡ |
| 소유자 | 장지웅 (2013.09.30. 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 762,000,000원 / 533,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 307,403,546원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 이용상태 역시 이해관계인 부재로 실제 이용상태를 경매진행 및 응찰시 확인해야 한다고 적시되어 있습니다. 권리 측면에서는 2015년 4월 3일 농협은행주식회사 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2016년 근저당, 2022년 오케이저축은행 근저당, 2022년 4월 28일 추가 근저당, 2023년 근저당, 2025년 국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최신 거래 기준으로 봐야 한다
동일면적 155.31㎡의 최근 실거래는 총 5건입니다. 최근 12개월 내 거래는 2025년 11월 680,000,000원 1건이며, 해당 거래가 최신 거래이기도 합니다. 과거 거래는 2024년 10월 800,000,000원, 2022년 8월 810,000,000원, 2021년 7월 840,000,000원, 2021년 6월 815,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 155.31㎡ | 20 | 680,000,000원 |
| 2024.10 | 155.31㎡ | 17 | 800,000,000원 |
| 2022.08 | 155.31㎡ | 4 | 810,000,000원 |
| 2021.07 | 155.31㎡ | 19 | 840,000,000원 |
| 2021.06 | 155.31㎡ | 14 | 815,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 155.31㎡ | 1건 | 680,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 680,000,000원으로 동일합니다. 현재 최저가 533,400,000원은 이 기준의 78.4%입니다. 다만 최근 추세는 -16.7%이므로, 과거 거래 최고가나 전체 평균만으로 시세를 낙관해서는 안 됩니다. 현재 가격은 최근 거래 대비 할인되어 있지만, 그 할인 폭이 시장 하락 추세와 실제 이용상태를 감안해도 충분한지 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 533,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,734,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 462,000,000원 | 96,066,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 | 41,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 미국인 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 32,779,973원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,085,979,973원 중 예상배당은 525,666,000원이며 미배당액은 560,313,973원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡초등학교 북동측 인근이며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 1998.06.13. 사용승인된 철근콘크리트벽식구조, 지하1층 지상27층 건물 내 10층 1001호입니다. 승강기설비, 소방설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구이며 공시지가는 2,056,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 실제 이용상태. 공부상 아파트이나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매진행 및 응찰시 확인이 필요합니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 대우2 단지는 1,002세대이며 1998년 6월 13일 사용승인되었습니다. 동일면적 최근 거래는 5건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 전체 평균 거래가는 789,000,000원, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 680,000,000원, 추세는 -16.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 기준. 과거 전체 평균 789,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 680,000,000원을 우선 기준으로 잡으세요. 현재 최저가 533,400,000원은 그 기준의 78.4%입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 추세가 -16.7%이므로 현재 할인율만 볼 것이 아니라 향후 거래가격이 어느 수준에서 형성되는지 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 이해관계인 부재로 이용상태가 미상입니다. 경매 진행 및 응찰 전에 현장 확인을 우선하세요.
- 등기 원본. 2026.02.11. 기재된 을구 4-2번 질권설정의 현재 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저매각가 373,380,000원, 3회 유찰 시 261,365,999원 시나리오가 제시되어 있으므로, 실제 다음 회차 공고와 조건을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당·비용. 집행비용 7,734,000원 추정치와 후순위 미배당이 존재하므로 실제 배당표는 매각절차 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 시세와 점유 확인은 필요하다”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원입니다. 임차인 등록이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조여서 대항력 보증금 인수형 위험은 없습니다. 현재 최저매각가 533,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 680,000,000원의 78.4%입니다.
다만 최근 추세가 -16.7%이고, 실제 이용상태가 미상이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 단순히 ‘권리가 깨끗하고 싸다’고 끝낼 사건이 아니라, 현재 시세의 하락이 어디까지 진행됐는지, 실제 이용상태가 어떤지, 최신 등기에서 4-2번 질권이 어떻게 남아 있는지를 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 유형입니다. 권리 리스크는 낮지만, 가격과 현장 확인이 승부처입니다.
