부산지방법원 2025타경763. 부산 해운대구 우동 ‘경남마리나’ 105동 402호 아파트입니다. 소유자는 이재홍이고, 등기상 과거 여러 근저당이 존재했지만 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 5월 17일 설정된 태종대신용협동조합의 근저당권입니다. 이후의 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 말소기준 이전의 근저당들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 매수인이 별도로 인수할 등기상 권리는 0원입니다.
가격 측면에서도 구도가 명확합니다. 감정가는 964,000,000원이지만 이미 1회 유찰되어 최저매각가는 674,800,000원으로 내려왔습니다. 동일평형 최근 12개월 평균은 1,047,000,000원, 최신 거래는 2026년 3월 950,000,000원으로 확인됩니다. 최저가는 두 기준 모두보다 낮아 권리상 안전성과 가격 메리트를 함께 보는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1388-1 경남마리나아파트 105동 4층402호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 이재홍 |
| 감정가 / 최저가 | 964,000,000원 / 674,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,287,007,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기사항전부증명서 기준 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 0명. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 권리관계상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다. 2022년 태종대신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2024년 신용보증기금 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 확실히 낮아진 최저가
경남마리나 동일평형(전용 84.93㎡)의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 기준 평균은 1,047,000,000원, 최근 거래는 2026.03 · 950,000,000원입니다. 최근 추세는 이전 기간 대비 5.3% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.93㎡ | 9 | 950,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 12 | 1,300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 10 | 1,250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 5 | 980,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 6 | 990,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 8 | 965,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 6 | 1,110,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 7 | 1,000,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 1 | 925,000,000원 |
| 2025.03 | 84.93㎡ | 4 | 990,000,000원 |
| 2024.08 | 84.93㎡ | 11 | 998,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 10건 | 1,047,000,000원 |
최저매각가 674,800,000원은 최근 12개월 평균 1,047,000,000원의 64.5%입니다. 최근 거래 최저가 925,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 950,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 최근 추세 역시 5.3% 상승으로, 현재 최저가의 가격 위치가 상대적으로 유리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 674,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,148,000원 |
| 2. 을구 33번 근저당권 · 태종대신용협동조합 | 1,364,400,000원 | 665,652,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 17,185,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,381,585,500원 중 665,652,000원이 배당되고, 미배당은 715,933,500원입니다. 미배당 채권은 매수인에게 인수되는 권리가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가액 산출근거 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 해강초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·수영만 요트경기장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 ‘동백역’이 소재하여 대중교통 접근성이 확인됩니다.
- 단지. 경남마리나는 624세대이며 1996년 9월 30일 사용승인된 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역 및 아파트지구이며, 절대보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 거래 12건이 확인되고 84.93㎡ 기준 거래금액이 925,000,000원부터 1,300,000,000원까지 분포해 거래 자체는 이어지고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 확인. 현재 최저매각가 674,800,000원은 최근 12개월 평균 1,047,000,000원의 64.5%이며 최신 거래 950,000,000원도 하회합니다.
- 층 차이 점검. 최근 거래는 1층부터 12층까지 섞여 있으므로 4층 402호와 실제 비교 가능한 거래의 층·상태를 따로 확인하세요.
- 권리 재확인. 2022년 5월 17일 태종대신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 신용보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 등기상 소유자는 이재홍이며 실제 점유·명도 상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 입찰 전 관리사무소를 통해 장기 체납 관리비 여부와 인수 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐고, 이제는 가격을 본다”
이 물건은 1회 유찰 후 최저매각가가 674,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 1,047,000,000원의 64.5%, 최신 거래 950,000,000원보다도 낮습니다. 동시에 현재 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 거래 추세도 5.3% 상승으로 확인됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 복잡한 권리분석보다는 실제 입찰가를 어디에 정할 것인가입니다. 최근 거래의 층별 편차를 반영해 보수적으로 상한을 정하는 것이 적절합니다.
