부산지방법원 2025타경781. 해운대구 중동 ‘해운대래미안’ 105동 2층 203호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 임명주이고, 말소기준권리는 2022.06.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 2025.10.20 농협은행의 임의경매개시결정과 2026.07.02 파산관재인의 청산을 위한 형식적경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김웅욱은 주거 목적으로 조사되었고 전입일은 2022.07.18입니다. 말소기준권리인 2022.06.03 근저당보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2025.12.29 배당요구를 한 상태이므로, 배당표에서 임차인 몫을 확정적으로 0원이라고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경781 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1793 래미안해운대 105동 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 114.4345㎡ · 32층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 임명주 |
| 감정가 / 최저가 | 971,000,000원 / 679,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 510,164,841원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2014.05.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 중심은 2022.06.03 농협은행주식회사 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 채권최고액은 600,000,000원입니다. 소유자 임명주에 대해서는 2025.08.25 부산회생법원의 파산선고가 있고, 이후 2025.10.20 농협은행 임의경매개시결정, 2026.07.01 청산을 위한 형식적경매개시결정이 이어집니다. 두 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김웅욱 | 주거 | 2022.07.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로도 가격 간격이 크다
해운대래미안 동일면적 114.43㎡ 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 1,022,208,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 1,112,500,000원, 최신 거래는 2026.08 1,240,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.8% 상승한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 114.43㎡ | 32 | 1,240,000,000원 |
| 2026.06 | 114.43㎡ | 28 | 985,000,000원 |
| 2025.07 | 114.43㎡ | 11 | 997,500,000원 |
| 2025.07 | 114.43㎡ | 12 | 1,020,000,000원 |
| 2025.04 | 114.43㎡ | 8 | 995,000,000원 |
| 2025.02 | 114.43㎡ | 9 | 1,000,000,000원 |
| 2024.10 | 114.43㎡ | 6 | 960,000,000원 |
| 2024.07 | 114.43㎡ | 27 | 1,047,000,000원 |
| 2024.07 | 114.43㎡ | 30 | 1,067,000,000원 |
| 2024.06 | 114.43㎡ | 5 | 920,000,000원 |
| 2024.05 | 114.43㎡ | 31 | 1,040,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.43㎡ | 2건 | 1,112,500,000원 |
현재 최저매각가 679,700,000원은 최근 12개월 평균의 61.1%입니다. 최신 거래 1,240,000,000원도 현재 최저가보다 높은 수준입니다. 게다가 최근 가격 추세가 10.8% 상승이어서, 과거 고가 거래 때문에 전체 평균이 부풀려져 보이는 사례와도 다릅니다. 이 사건에서는 최근 데이터 자체가 현재 최저가보다 높은 방향을 가리킵니다.
③ 예상배당표 (매각가 679,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,197,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,503,000원 |
현재 최저가 679,700,000원 가정에서는 농협은행 근저당 채권최고액 600,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 70,503,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 부족이 생겨도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 679,700,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 475,789,999원 | 468,632,099원 | 131,367,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 333,052,999원 | 327,590,257원 | 272,409,743원 | 0원 |
2회 또는 3회 유찰 시에는 농협은행 측 미배당액이 발생하지만, 이 미배당 채권은 곧바로 매수인에게 인수되는 구조가 아닙니다. 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동, 해송초등학교 서측 인근이며 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2014.05.27입니다. 지역난방·승강기·공동현관기 등 설비가 있습니다.
- 단지. 해운대래미안은 745세대로 집계되어 있고, 동일면적 114.43㎡ 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역에 포함되고 상대보호구역 등에 저촉됩니다. 공시지가는 2,742,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 이해관계인의 부재로 폐문되어 감정 당시 내부는 확인되지 않았으므로 응찰 전 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 김웅욱의 보증금과 확정일자를 확인해 최우선변제 또는 배당액 변동 가능성을 점검하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 상태와 실제 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 1,022,208,333원보다 최근 12개월 평균 1,112,500,000원과 최신 거래 1,240,000,000원을 우선 비교하세요.
- 저층 보정. 본건은 2층이고 최근 거래에는 28층·32층 거래가 포함되어 있으므로 개별 호수의 층 차이는 응찰가 산정에 별도로 반영해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제가 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 눈에 들어오는 회차
이 사건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인 1명이 있지만 대항력은 없고, 제공된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 편입니다. 반면 가격은 1회 유찰로 679,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 1,112,500,000원의 61.1%입니다. 최신 거래도 1,240,000,000원, 최근 가격 추세도 10.8% 상승으로 집계됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 저층·내부상태·임차인 배당 변수까지 감안해 현재 가격 차이를 실제 가치로 전환할 수 있느냐에 있습니다.
