부산지방법원 2025타경792. 부산 기장군 정관읍 ‘정관롯데캐슬2차’ 207동 304호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 장지혜이고, 2021년 2월 19일 설정된 을구 6번 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 이후의 권리 가운데 을구 8번 부산은행 근저당, 을구 10번 하나은행 근저당, 그리고 갑구 5번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 김윤호 씨는 2016년 1월 13일 전입신고로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 확인됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 현 시점에서 매수인이 실제로 인수할 금액은 확정할 수 없습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 인수위험까지 낮다고 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준권리는 2021.02.19 을구 6번 부산은행 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 부산은행 을구 8번 근저당권, 하나은행 을구 10번 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금은 미상

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 확인되는 구조는 아닙니다. 따라서 별도의 보증금 합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금이 미상인 상태라 인수액도 미상이며, 낙찰가가 낮아질수록 인수액까지 포함한 실질취득액을 따져야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 매력적이지만 인수액을 함께 봐야 한다

비교 기준은 정관롯데캐슬2차 127.26㎡ 거래입니다. 최근 12건의 평균 거래가는 417,500,000원이고, 최근 12개월 평균은 427,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 420,000,000원이며 최근 12개월 평균 대비 추세는 3.6%입니다.

최근 12개월 평균은 427,500,000원, 최신 거래는 420,000,000원, 최근 12건 전체 평균은 417,500,000원입니다. 현재 최저가는 283,500,000원으로 최근 12개월 평균 대비 66.3%입니다. 최근 12개월 평균 대비 추세는 3.6%로 확인돼 가격 흐름이 크게 약화된 구간은 아닙니다.

따라서 시세 대비 최저가 자체는 매력적입니다. 다만 이 판단은 어디까지나 낙찰 후 인수금액이 확인되지 않은 상태에서의 비교입니다. 대항력 임차보증금이 존재하면 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있으므로, 최종 가격 판단은 반드시 낙찰가 + 확인된 미배당 인수액으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)

배당표상 채권 총액은 537,000,000원이고 예상배당 합계는 278,731,000원입니다. 미배당액은 258,269,000원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 반영 여부에 따라 변동할 수 있습니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 206,216,107원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 ‘정원초등학교’ 남동측 인근으로, 부근은 대형아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성되어 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 일반 등의 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트)입니다. 건물은 2013.06.19 사용승인된 철근콘크리트구조 지상20층입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 등이 적용됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 정관롯데캐슬2차는 911세대이고 최근 거래가 395,000,000원~443,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 427,500,000원입니다.

⑥ 회차별 가격 시나리오

유찰이 이어질수록 낙찰가 자체는 낮아집니다. 그러나 대항력 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 실질취득액이 동일하게 낮아진다고 볼 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가와 인수액의 합이 보증금 수준으로 수렴할 수 있기 때문입니다. 따라서 이 물건은 회차별 최저가보다 임차보증금 확인 여부가 가격 판단의 우선순위입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김윤호 씨의 보증금이 미상입니다. 대항력이 있으므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 최저가 283,500,000원에 매수인 인수액이 추가될 가능성을 염두에 두고 판단하세요.
• 배당요구·확정일자 확인. 현재 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 매각물건명세서 보완 내역을 재확인해야 합니다.
• 시세 기준은 최신 거래 중심. 최근 12개월 평균 427,500,000원과 최신 거래 420,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 회차 전략. 2회 유찰 시 198,450,000원, 3회 유찰 시 138,915,000원으로 낮아지지만, 임차보증금에 따라 실질취득가가 달라집니다.
• 명도. 대항력 임차인이 존재하므로 점유관계와 보증금 정산 여부에 따라 인도 과정이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 관리비 등은 원본 서류 및 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 싸지만, 실질취득은 아직 모른다”

이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 최저매각가 283,500,000원은 최근 12개월 평균 427,500,000원의 66.3% 수준이고 최신 거래 420,000,000원보다도 낮습니다. 권리 측면에서도 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 김윤호 씨의 대항력이 분명한 변수입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없고, 낙찰가만으로 시세보다 얼마나 저렴한지 판단해서도 안 됩니다. 이 물건은 “가격은 매력적이지만, 임차보증금 확인 전에는 최종 입찰가를 정할 수 없는 물건”입니다. 결국 승부처는 최저가 그 자체가 아니라 대항력 임차인의 실제 보증금과 배당구조를 확인한 뒤 산정하는 실질취득액입니다.