부산지방법원 2025타경800. 부산 기장군 기장읍 동부리 한신아파트 102동 604호, 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 259,000,000원, 현재 최저매각가는 181,300,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 신청채권자는 우리은행이고 청구금액은 193,323,931원입니다. 등기상 2023.10.27. 설정된 우리은행 근저당권이 우선순위 기준이 되며, 그 이후의 가압류들은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 현재 인수되는 권리는 0원입니다.

가격 측면에서는 현재 회차가 분명한 장점을 보입니다. 최근 12건의 실거래 평균은 241,541,666원이고 최신 거래는 2026.08. 260,000,000원입니다. 현재 최저가 181,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 75.1%이며, 최신 거래 260,000,000원과도 비교해 낮은 수준입니다. 실거래 표본상 최근 거래가 이어지고 있어, 현재 회차에서 가격 메리트를 우선 확인할 만한 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

임차인 인수 부담 없음. 등기부상 핵심은 2023.10.27. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 5번 근저당권도 경매로 소멸하고, 이후 갑구의 여러 가압류 역시 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하도록 기재되어 있습니다. 을구 1번과 을구 3번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 갑구 11번의 파산선고는 별도 기재되어 있으나 경매에서 인수되는 권리로 제시되지 않았습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가가 실거래보다 유의하게 낮다

한신 단지의 최근 실거래 12건입니다. 비교 면적은 84.985㎡이고, 최근 12개월 평균은 241,541,666원, 최신 거래는 2026.08. 260,000,000원입니다.

실거래 최저는 202,000,000원, 최고는 275,000,000원입니다. 현재 최저매각가 181,300,000원은 실거래 최저보다도 낮고, 최근 12건 평균 241,541,666원보다 60,241,666원 낮습니다. 최신 거래 260,000,000원과 비교하면 78,700,000원 낮은 가격입니다. 다만 실거래는 층별 편차가 존재하므로 개별 호수의 조건과 실제 현황은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)

현재 회차 가정상 총 배당액은 177,961,800원이고 채권자 총 청구액은 450,326,385원입니다. 미배당액은 272,364,585원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재로 기장초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·도서관·공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리 동해선 ‘기장역’이 소재합니다.
• 단지. 총 9개동 1,131세대 규모이며 1995.05.18. 사용승인을 받은 아파트입니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·도로구역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등의 지정이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 최근 12건의 실거래가 2025.12.~2026.08. 사이에 존재하고 거래가격 범위는 202,000,000원~275,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 회차 가격 확인. 181,300,000원은 최근 12개월 평균 241,541,666원의 75.1%이므로, 감정가 259,000,000원과 같은 가격대가 아닙니다.
• 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 데이터상 최저가는 126,909,999원, 3회 유찰 시 88,836,999원입니다. 다만 추가 유찰을 전제로 한 투자판단은 그 시점의 실거래와 함께 다시 확인해야 합니다.
• 권리 순서 확인. 2023.10.27. 을구 4번 우리은행 근저당이 말소기준권리로 제시되어 있으며, 같은 날 을구 5번 근저당과 이후 가압류들은 매각으로 소멸합니다.
• 관리 및 현황 확인. 실제 점유관계와 관리비 등 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·실거래·배당 자료를 기준으로 한 판단이므로, 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “이번 회차는 가격이 핵심이다”

이 물건의 핵심은 권리와 가격이 같은 방향으로 움직인다는 점입니다. 권리 측면에서는 2023.10.27. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 가압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰을 거치며 최저매각가가 181,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12건 평균 실거래 241,541,666원의 75.1%에 해당합니다.

권리는 정리되어 있고, 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인됩니다. 다만 실거래는 202,000,000원부터 275,000,000원까지 차이가 있어 층별 조건과 실제 현황을 함께 봐야 합니다. 현재 입찰가가 실거래 비교상 충분한 할인구간에 들어오는지, 그리고 현황·관리비·점유관계에 추가 부담이 없는지를 최종 확인하는 것이 승부처입니다.