부산지방법원 2025타경5678. 기장읍 청강리 ‘웨이브리즈’ 204동 24층 2403호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 고경무이고, 2022.11.25 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 242,452,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당 2건이 설정됐는데, 이 중 먼저 접수된 채권최고액 60,500,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 두 번째 근저당, 가압류 3건, 경매개시결정 및 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 1회 유찰 후 221,900,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이번 회차의 실질취득 기준도 221,900,000원으로 볼 수 있습니다. 이 금액은 최근 12개월 거래 평균 266,833,333원보다 낮고, 2026.09 최신 거래 287,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 자체는 최근 거래 수준보다 높지만, 한 차례 유찰을 거치면서 가격대가 달라졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5678 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 868 웨이브리즈 204동 24층 2403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 지하2층 지상25층 중 24층 |
| 소유자 | 고경무 · 2022.11.25 소유권이전 · 거래가액 242,452,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 132,201,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.25 접수번호 75191 우리은행 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 137,500,000원의 두 번째 근저당과 2023년 이후의 가압류 3건, 2025.08.14 경매개시결정, 2025.08.25 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 현재 최저가는 최근 거래 아래
웨이브리즈는 728세대, 2022.08.22 준공 단지입니다. 제공된 최근 12개월 거래 12건의 평균은 266,833,333원이고, 최신 거래는 2026.09 전용 59.99㎡ 18층의 287,000,000원입니다. 현재 최저가 221,900,000원은 최근 12개월 평균의 83.2%로, 이번 회차부터는 최근 거래 수준보다 낮은 가격 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 18 | 287,000,000원 |
| 2026.08 | 55.99㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 55.99㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 55.99㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 55.99㎡ | 18 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 21 | 276,000,000원 |
| 2026.06 | 55.99㎡ | 17 | 259,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 55.99㎡ | 22 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 266,833,333원 |
최근 거래 범위는 240,000,000원~287,000,000원입니다. 현재 최저가 221,900,000원은 이 표본의 최저 거래가 240,000,000원보다도 낮습니다. 특히 대상과 같은 전용 59.99㎡의 최신 거래가 287,000,000원인 점을 보면 현재 회차는 감정가 317,000,000원과 달리 실제 거래시장보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,906,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,500,000원 | 60,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 137,500,000원 | 137,500,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 38,500,000원 | 19,993,400원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,435,027원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,197,652원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 258,132,679원 중 217,993,400원이 배당되고, 미배당은 40,139,279원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 221,900,000원 | 40,139,279원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 155,330,000원 | 105,777,299원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 108,731,000원 | 151,723,913원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질 때 임차보증금 인수가 늘어나 실질취득가가 고정되는 유형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층 지상25층 건물의 24층 2403호입니다. 건물 현상은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 기장우체국 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·골프장·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 광대로인 대변로에 접하며, 단지 내 진출입로·주차장시설·가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경관녹지·근린공원 등 일부 저촉 사항이 있습니다. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 728세대 규모이고 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 266,833,333원, 최신 거래 287,000,000원으로 실제 거래가격과 현재 최저가 사이에 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 대항력 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서·전입세대 확인이 우선입니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 83.2%, 최신 거래의 약 77.3%입니다. 층·향·내부상태를 반영해 실제 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 감정가 착시 경계. 감정가 317,000,000원은 최근 거래 수준보다 높습니다. 가격 판단은 감정가 할인율 자체보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보는 편이 적절합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 미배당 40,139,279원이 발생하지만, 제공된 배당 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
- 세금·관리비 확인. 2025.08.25 국 압류가 있으므로 실제 조세채권과 배당순위는 원본 서류에서 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 현재 회차부터 검토 가능”
이 사건의 말소기준은 2022.11.25 우리은행 근저당이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 221,900,000원을 기준으로도 매수인 인수는 0원입니다. 가격 역시 최근 12개월 평균 266,833,333원의 83.2%, 최신 거래 287,000,000원의 약 77.3%까지 내려와 있어 신건 감정가와는 상황이 달라졌습니다.
따라서 이 물건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 최근 실거래보다 실제로 낮은 가격대에 진입한 상태로 볼 수 있습니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단의 변수는 실제 점유·명도, 조세채권, 관리비와 개별 호수의 상태입니다. 권리 구조는 비교적 단순하고 가격도 검토 가능한 구간이지만, 현장 확인을 통과해야 완성되는 물건입니다.
