부산지방법원 2025타경5716. 해운대구 중동 ‘해운대 에스케이뷰’ 101동 303호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 870,000,000원의 70%인 609,000,000원입니다. 문제는 낙찰가만 계산하면 안 된다는 것입니다. 을구 6번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 이정화는 전입일 2016.10.25.로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖습니다. 매각물건명세서에는 보증금 400,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건의 실질적인 매입원가는 현재 회차 기준 609,000,000원 + 400,000,000원 = 1,009,000,000원입니다. 반면 동일 단지 동일 평형의 최근 실거래는 2025년 4월 760,000,000원 한 건뿐입니다. 겉으로는 80.1% 최저가지만, 인수까지 반영하면 최근 거래가보다 249,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5716 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1787 해운대 에스케이뷰 101동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상29층 · 101동 3층303호 |
| 소유자 | 김선호 |
| 감정가 / 최저가 | 870,000,000원 / 609,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 311,769,216원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 가압류와 2026년 임차권등기
선행된 2011년·2013년 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 기준이 되는 2021년 11월 4일 갑구 4번 가압류 이후의 권리는 경매로 소멸합니다. 갑구 4번 가압류는 이재범 226,500,000원, 갑구 5번 가압류는 이민재 138,305,000원입니다. 갑구 6번 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 1명, 인수형
| 임차인 | 점유 / 목적물 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정화 | 주거 · 임차권등기 · 건물 전부 | 400,000,000원 | 有 전입 2016.10.25. | 확인값 없음 배당자료상 우선변제권 없음 | 인수 위험 400,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사례가 아니며, 이정화 본인의 임차권등기가 직접 확인됩니다. 확정일자는 등기사항전부증명서에 2018.06.25.로 기재돼 있으나, 현재 배당 계산에서는 우선변제권 없음으로 반영돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
해운대SKVIEW는 총 183세대, 사용승인일은 2011.01.19.이며, 비교 대상은 전용 138.6909㎡로 실제 비교평형이 일치합니다. 최근 거래는 2025년 4월 한 건으로 760,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 138.69㎡ | 8 | 760,000,000원 |
| 평균 | 138.69㎡ | 1건 | 760,000,000원 |
최저매각가 609,000,000원은 최근 거래 760,000,000원의 80.1%입니다. 그러나 이 물건은 대항력 보증금 400,000,000원을 매수인이 인수하는 구조이므로 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 1,009,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 거래 760,000,000원의 132.8%로, 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 609,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,490,000원 |
| 인수 · 임차인 이정화 보증금 | 400,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 이재범 | 226,500,000원 | 226,500,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 이민재 | 138,305,000원 | 138,305,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이민재 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 235,705,000원 |
현재 배당 가정에서는 채권자 합계 364,805,000원이 전액 지급되고, 잔여 235,705,000원이 남습니다. 임차인 이정화 보증금 400,000,000원은 배당표에서 매수인 인수로 잡혀 있어 실질적으로 낙찰대금 외 추가 부담이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 인수금은 남는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득액 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 609,000,000원 | 400,000,000원 | 1,009,000,000원 | 132.8% |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 426,300,000원 | 400,000,000원 | 826,300,000원 | 108.7% |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 298,410,000원 | 400,000,000원 | 698,410,000원 | 91.9% |
대항력 있는 임차보증금이 400,000,000원으로 고정돼 있기 때문에 회차가 내려갈수록 낙찰가와 인수액의 구조가 달라집니다. 현재 회차에서는 실질취득액이 1,009,000,000원, 2회 유찰 시 826,300,000원, 3회 유찰 시 698,410,000원입니다. 따라서 실질취득액이 최근 거래 760,000,000원 이하로 내려오는 구간은 3회 유찰 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도 2호선 중동역 동남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·상가·각종 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 정류장이 소재하여 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 30m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역, 정비구역, 온천지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 183세대 규모이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 단일 거래가격 의존도가 높은 점은 가격 판단 시 감안할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 취득가를 분리해서 계산. 609,000,000원은 낙찰가격일 뿐, 대항력 임차보증금 400,000,000원이 추가될 수 있습니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 6번 이정화의 임차권등기, 전입 2016.10.25., 보증금 400,000,000원, 확정일자 2018.06.25.를 원본 서류로 다시 확인하세요.
- 회차별 상한선 설정. 최근 거래 760,000,000원을 기준으로 볼 때 현재 회차와 2회 유찰 시 실질취득액은 시세보다 높고, 3회 유찰 시나리오에서 698,410,000원으로 내려옵니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 따라 잔여금과 인수 구조가 달라질 수 있습니다.
- 인도 및 점유 확인. 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로 현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전 확인하세요.
- 관리비 및 기타 부담 확인. 입찰 전 관리사무소 확인과 현황조사를 함께 진행하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 바탕으로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 70%”보다 “실질취득 132.8%”가 중요하다
권리분석에서 이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021년 11월 4일 가압류를 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 전입에 기초한 이정화의 대항력은 매수인에게 영향을 줍니다. 임차보증금은 400,000,000원이고 현재 배당표상 매수인 인수액도 400,000,000원입니다.
따라서 현재 최저가 609,000,000원만 보면 최근 실거래 760,000,000원의 80.1%로 보여 매력적으로 보이지만, 실제 취득원가는 1,009,000,000원입니다. 이는 최근 거래가격의 132.8%로 오히려 높습니다. 2회 유찰 시에도 실질취득액은 826,300,000원으로 최근 거래보다 높고, 3회 유찰 시 698,410,000원에 이르러서야 최근 거래가격 아래로 내려옵니다.
결론적으로 이 물건은 권리가 무조건 깨끗한 물건이 아니라, 대항력 임차인의 보증금 인수가 가격을 결정하는 인수형 물건입니다. 승부처는 최저매각가 609,000,000원이 아니라 보증금 400,000,000원을 포함한 실질취득액이며, 현재 회차 기준 가격 메리트는 없습니다.
