부산지방법원 2025타경5812. 부산 남구 용호동 ‘동일타운’ 제3동 708호, 전용 76.62㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 최지아는 2016.10.18. 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.03.02. 수영세무서장 압류입니다. 그런데 임차인 정철인은 2018.07.17. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력이 있는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 여기서 끝나지 않습니다. 정철인의 임차보증금은 170,000,000원이고 현재 최저매각가는 147,000,000원이므로, 확약이 없다면 낙찰가를 낮출수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 정철인의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.16. 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 522-2 용호동일타운 제3동 제7층 제708호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.62㎡ · 지상15층/지하1층 중 7층 |
| 소유자 | 최지아 (2016.10.18. 거래가 185,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,991,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.03.02. 압류입니다. 정철인은 전입·점유 2018.07.17., 확정일자 2018.05.30.으로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 임차권등기는 2024.06.28. 마쳐졌습니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정철인 | 건물 전부 · 주거 | 170,000,000원 | 대항력 有 전입 2018.07.17. | 우선변제 有 확정 2018.05.30. · 배당요구 | HUG 승계실질 인수 0원 2026.06.16. 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 정철인의 승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 확약은 정철인 임차권에 대한 것이며, 그 내용에 따라 이 임차인과 관련된 매수인 잔존 보증금 부담을 실질 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮아도, 최신 거래보다 높다
동일타운은 444세대, 사용승인일 1991.10.17.인 아파트입니다. 전용 75.61~76.62㎡ 실거래 12건을 보면 과거 2021~2022년의 242,000,000~262,000,000원 고가 거래가 포함돼 전체 평균 211,666,666원을 끌어올리고 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 3건 평균 181,666,666원, 최신 거래 140,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -18.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 76.62㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 75.61㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 75.61㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 75.61㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 75.61㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 76.62㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2023.07 | 76.62㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2023.07 | 75.61㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 75.61㎡ | 14 | 242,000,000원 |
| 2022.04 | 75.61㎡ | 8 | 246,000,000원 |
| 2022.03 | 76.62㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 75.61㎡ | 13 | 262,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 181,666,666원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 147,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 181,666,666원의 80.9%지만, 가장 최근인 2026.04. 거래 140,000,000원보다 7,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 -18.0% 낮아지는 하락 추세입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균이나 최근 12개월 평균만 보고 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 정철인 보증금 우선변제 | 170,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 대형기선저인망수산업협동조합 가압류 | 230,316,237원 | 0원 |
| 3. 부산시중앙신용협동조합 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 179,991,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 대항력 배당 룰만 적용하면 보증금 미배당액 25,858,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 정철인의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.16. 제출한 확약서에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 용산초등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근 용호로에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층/지하1층, 사용승인일 1991.10.17.이며 개별난방·승강기·주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역과 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉돼 있으며, 공시지가는 970,300원/㎡입니다.
- 현장 표기. 공부상 표시는 ‘용호동일타운 3동’이고 현장에서는 ‘동일아파트 103동’으로 함께 사용되고 있습니다.
- 환금성. 444세대 아파트로 실거래는 이어지고 있으나, 최신 거래가 140,000,000원까지 내려왔고 최근 거래군이 과거 대비 -18.0% 하락해 가격 변동을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 반드시 원본으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 해당 확약입니다. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 실제 체납세액을 확인해 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 최신 가격 우선. 최근 12개월 평균 181,666,666원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 최신 140,000,000원과 -18.0% 추세를 우선 기준으로 보세요.
- 주소·동 표기 대조. 공부상 ‘3동’, 현장 ‘103동’ 표기가 함께 사용되므로 현장 호수와 등기 목적물을 직접 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 매각 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로”
이 사건의 첫인상은 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보인다는 것입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 매각가에서 25,858,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 2026.06.16. 주택도시보증공사의 확약으로 정철인 임차권의 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기되므로 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 최저가 147,000,000원을 곧바로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 최근 12개월 평균 181,666,666원보다는 낮지만 가장 최근 거래는 140,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -18.0%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 211,666,666원을 기준으로 할인 폭을 크게 보이는 것은 이 사건의 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격은 최신 거래 기준으로 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
