부산지방법원 2025타경5821. 부산 해운대구 재송동 센텀에코하임아파트 801호입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 9월 21일 설정된 을구 3번 김지열 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 2024년 압류·가압류, 2024년 을구 4번 근저당권, 2025년 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제의 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 배영서는 임대차계약일 2021년 12월 1일, 주민등록일 2022년 1월 24일, 점유개시일 2022년 2월 3일, 확정일자 2021년 12월 23일이며 보증금은 220,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구로 우선변제권 행사 가능입니다. 매각대금이 보증금을 전액 충당하지 못하면 부족분을 매수인이 인수하는 매각물건명세서상의 명시적 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5821 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1059-1 센텀에코하임아파트 8층801호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김문남 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지열 / 96,306,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 존재
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 배영서 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 220,000,000원 | 有 2022.01.24 전입 | 有 2021.12.23 확정 · 2024.03.07 배당요구 | 인수 가능 부족분 64,814,800원 |
임차권등기는 2024년 3월 7일 을구 5번으로 설정됐고, 원 임대차의 전입일은 2022년 1월 24일입니다. 말소기준권리인 2023년 9월 21일 을구 3번 근저당보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 또한 2021년 12월 23일 확정일자와 2024년 3월 7일 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 시세를 웃돈다
센텀에코하임의 비교 거래는 81.85㎡ 기준 최근 11건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05 195,000,000원, 2025.11 210,000,000원이며 최근 12개월 평균은 202,500,000원입니다. 전체 11건 평균은 233,681,818원이지만 과거 고가 거래가 포함되므로 가격 판단은 최근 시점 수치를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 81.85㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.05 | 81.85㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2023.09 | 81.85㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2022.12 | 81.85㎡ | 9 | 241,500,000원 |
| 2022.10 | 81.85㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 81.85㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2021.10 | 81.85㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 81.85㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 81.85㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2021.08 | 81.85㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 81.85㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.85㎡ | 2건 | 202,500,000원 |
현재 최저가 158,200,000원만 보면 최근 12개월 평균의 78.1%로 낮아 보입니다. 하지만 임차보증금 부족분을 합한 실질취득 223,014,800원은 최근 12개월 평균의 110.1%, 최신 거래 210,000,000원의 106.2%입니다. 즉 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,014,800원 |
| 1. 임차인 배영서 보증금 (우선변제) | 220,000,000원 | 155,185,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김지열 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김지열 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 5,963,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 부족분은 64,814,800원이며 이를 매수인이 인수합니다. 등기된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력 있는 보증금 부족분은 별도로 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 158,200,000원 | 64,814,800원 | 223,014,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 110,740,000원 | 111,610,360원 | 222,350,360원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,518,000원 | 144,277,324원 | 221,795,324원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 센텀에코하임아파트 8층 801호이며, 주위는 공동주택·단독주택 및 일부 근린상가로 이루어져 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 소형차량 출입 가능하며 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 내 8층 801호입니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅이며, 내벽·창호는 이해관계인의 부재로 조사하지 못해 재확인이 필요합니다.
- 설비. 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별 난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 남서하향 경사지의 사다리형 토지로 주상용 건부지이며, 북서측 약 8미터 포장도로와 북측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m이하2018-1-24)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 센텀에코하임 총 39세대의 거래사례가 확인되며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 실거래 평균은 202,500,000원이고 최근 추세는 -15.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시. 158,200,000원은 최근 12개월 평균 202,500,000원보다 낮지만, 이는 임차보증금 인수 전 금액입니다. 입찰 판단은 실질취득 223,014,800원으로 해야 합니다.
- 보증금 인수. 배영서 220,000,000원의 대항력 있는 보증금이므로 배당 부족분 64,814,800원이 매수인에게 인수됩니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 실질취득 222,350,360원, 3회 유찰 실질취득 221,795,324원으로 큰 폭의 절감이 없습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 202,500,000원 및 최신 거래 210,000,000원보다 실질취득이 높아, 현재 데이터만으로는 가격상 메리트를 확인하기 어렵습니다.
- 점유·임차. 임대관계는 미상이나 임차권등기와 매각물건명세서상 배영서의 임차보증금 인수 가능성이 명시돼 있으므로 인도·보증금 정산 구조를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당표 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 싸도 실질취득은 싸지 않다”
이 물건의 권리 구조는 후순위 압류·가압류·근저당이 매각으로 소멸한다는 점에서는 비교적 명확합니다. 그러나 핵심 변수인 배영서의 대항력 있는 2.2억 보증금 때문에 매수인은 부족분을 인수해야 합니다. 현재 회차의 최저가 158,200,000원에 낙찰되더라도 실질취득은 223,014,800원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 222,350,360원, 221,795,324원으로 비슷하게 유지됩니다.
반면 최근 12개월 평균 거래가는 202,500,000원, 최신 거래는 210,000,000원이고 최근 시세 추세는 -15.8%입니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 이 물건은 ‘낮은 최저가’보다 ‘높은 실질취득’이 더 중요한 사건입니다. 권리상 후순위 등기는 정리되지만, 임차보증금 인수라는 핵심 부담 때문에 가격은 보수적으로 봐야 합니다.
