부산지방법원 2025타경5910. 망미로얄베스토피아 2동 4층 411호 아파트입니다. 공부상 동 표시는 제2동이고 현칭은 102동입니다. 이 사건의 말소기준은 2020.03.27 설정된 노기두 명의 근저당권 30,000,000원입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기 말소 여부만 보면 안 됩니다. 김외수는 2019.12.18 전입·확정일자를 갖춰 말소기준보다 선행하고, 보증금은 140,000,000원입니다.
현재 최저가는 감정가 205,000,000원의 70%인 143,500,000원입니다. 제공된 배당모형에서는 집행비용 2,809,000원 뒤 김외수에게 보증금 140,000,000원이 전액 배당되고, 말소기준 근저당에는 691,000원만 배당됩니다. 이 전제가 그대로라면 매수인의 임차보증금 인수는 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류 3건이 당해세로 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄어들 수 있고, 그 부족분은 대항력 때문에 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 941-1 망미로얄베스토피아 제2동 제4층 제411호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 용도 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제4층 제411호 |
| 동 표시 | 공부상 제2동 · 현칭 102동 |
| 소유자 | 장동진 (2006.04.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,592,631원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.03.27 노기두 근저당권 30,000,000원입니다. 이후의 국세 압류 2건, 연제구 압류 1건, 2025.10.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김외수는 2019.12.18 전입·확정일자로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.12.28이지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 선행한 전입입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김외수 | 건물 411호의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.18 | 2019.12.18 | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 김현정 | 미상 | 2025.09.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래보다 낮다
로얄베스토피아는 490세대, 준공일은 1993.06.04입니다. 비교 대상 면적은 84.42㎡로 매칭됐으며, 제공된 최근 12건의 거래는 전용 78.92㎡~84.43㎡ 구간입니다. 최근 12개월 평균은 187,166,666원, 최신 거래는 2026.06 168,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득은 배당가정상 143,500,000원으로, 최근 12개월 평균의 76.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 78.92㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 78.92㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 1 | 197,000,000원 |
| 2026.04 | 84.42㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 84.43㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 84.43㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.42㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2025.12 | 84.43㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2025.12 | 84.43㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 2025.09 | 78.92㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 187,166,666원 |
최근 거래 범위는 168,000,000원~225,000,000원이고, 현재 최저가 143,500,000원은 최신 거래 168,000,000원과 최근 12개월 평균 187,166,666원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 가격 메리트가 존재합니다. 다만 이 판단은 반드시 “현재 실질취득 143,500,000원”을 기준으로 해야 하며, 단순 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 김외수 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 근저당 · 노기두 | 30,000,000원 | 691,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 151,592,631원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 김외수 보증금 140,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권에는 691,000원만 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 채권자 미배당 합계는 180,901,631원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당액은 반영되지 않아 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수가 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 143,500,000원 | 0원 | 143,500,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 41,756,300원 | 142,206,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 70,315,000원 | 71,350,670원 | 141,665,670원 |
이 사건은 최저가 할인율이 실질취득 할인율로 그대로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 크게 내려가도 김외수 보증금의 미배당 잔액이 커지면서 총 부담은 140,000,000원대 부근에 남습니다. 따라서 “49%·34.3%까지 떨어졌으니 훨씬 싸다”는 해석은 맞지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산남일고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상12층, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,301,000원/㎡, 토지면적 24,615㎡입니다.
- 환금성. 490세대 단지이며 최근 12건의 실거래가 168,000,000원~225,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재확인. 김외수 보증금 140,000,000원이 실제로 전액 배당되는지가 이 사건의 첫 번째 확인사항입니다.
- 국세·지방세 확인. 국세 압류 2건과 연제구 압류 1건이 있습니다. 당해세로 우선 배당되는 금액이 있으면 김외수 배당액이 줄고 매수인 인수액이 생길 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 2회 유찰 시 매각가 100,450,000원이라도 인수액 41,756,300원이 붙고, 3회 유찰 시 매각가 70,315,000원에 인수액 71,350,670원이 붙습니다.
- 김현정 점유 확인. 2025.09.29 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·임대차 내용은 미상입니다. 현장 점유관계와 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 제2동과 현칭 102동이 같은 대상임을 현장·집합건축물대장 등 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 가격은 싸지만, 더 유찰돼도 총액은 크게 안 내려간다”
이 물건은 가격과 권리를 따로 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득 143,500,000원은 최근 12개월 평균 187,166,666원과 최신 거래 168,000,000원보다 낮아 가격 메리트는 분명합니다. 그러나 그 메리트가 단순한 저가 낙찰 구조에서 나오는 것은 아닙니다. 김외수의 대항력 있는 보증금 140,000,000원이 사실상 하단을 받치고 있어, 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 더 중요한 변수는 국세·지방세입니다. 현재 배당표의 인수 0원은 세금 우선 차감액이 반영되지 않은 조건부 숫자입니다. 현재 가격은 검토할 만하지만, 배당표 확인 없이 ‘인수 0원’으로 확정해 입찰해서는 안 되는 사건입니다.
