부산지방법원 2025타경5927. 부산 수영구 광안동 925-17 소재 건물과 토지입니다. 등기상 소유자는 강성학이고, 2020년 11월 12일 설정된 을구 15번 근저당권의 근저당권자는 조현옥입니다. 이 권리를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인에게 별도 인수되는 권리는 현재 배당 시나리오상 0원입니다.
다만 감정평가의 이용상태는 단순한 주거용 사용으로 읽기 어렵습니다. 본건은 단독주택이나 장기간 공실 상태로 방치되어 있다고 기재되어 있어, 실제 사용 상태와 응찰 시점의 현황을 재확인해야 합니다. 토지이용계획상 주택재개발정비구역도 포함되어 있으므로 정비사업 관련 권리관계와 사업 진행상황도 별도로 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 925-17 도로명주소: 부산광역시 수영구 망미로27번길 60-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 강성학 |
| 감정가 / 최저가 | 708,130,030원 / 495,691,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국금융자산대부주식회사 / 541,181,978원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기사항 발급 | 2026.08.30 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 을구 15번 근저당권으로, 2020.11.12. 접수된 조현옥의 채권최고액 650,000,000원입니다. 2025.10.15. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 종전의 을구 1번·4번·5번·8번·9번·11번 등 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 임대관계는 미상, 공실 상태는 반드시 재확인
| 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차관계 | 임대관계 미상 | 판단자료 없음 | 판단자료 없음 | 현재 배당표상 0원 |
감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계: 미상으로 기재되어 있고, 이용상태는 장기간 공실 상태로 방치된 것으로 적시되어 있습니다. 따라서 임차인 존재를 전제로 한 인수금은 현재 계산되지 않지만, 실제 현장에서는 점유자·사용자 유무를 다시 확인해야 합니다.
③ 배당 구조 — 현재 최저매각가 495,691,000원 가정
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,356,910원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 조현옥 | 650,000,000원 | 488,334,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,356,910원을 반영한 뒤 조현옥 근저당권에 488,334,090원이 배당되고, 채권최고액 650,000,000원 대비 161,665,910원의 미배당이 발생합니다. 소유자 교부 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 시세 비교 — 실거래 자료가 아니라 현황·권리·토지가치 중심
이 물건은 확인된 실거래 비교자료가 없어 동일 유형의 최근 거래와 직접 비교해 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 따라서 현재 회차의 가격은 감정가 대비 하락폭과 권리·현황 위험을 함께 보는 접근이 적절합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모
- 주위환경. 수영구 광안동 소재 광안중학교 북동측 인근이며, 소규모 공동주택 및 단독주택 등 기존주택지대로 형성되어 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 169.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 정비·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역과 함께 주택재개발정비구역, 상대보호구역이 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 단독주택으로 평가되었으나 장기간 공실 상태로 방치되어 있어 본래 용도대로의 사용 여부를 경매 진행 및 응찰 시 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저매각가 495,691,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 권리분석. 을구 15번 근저당권을 말소기준으로 보고, 2025.10.15. 임의경매개시결정 등 후순위 권리의 소멸 구조를 원본 등기부와 대조하세요.
- 공실 현황. 장기간 공실 상태라는 감정평가 문구가 있어 실제 점유·사용 여부, 시설 상태, 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 포함 범위와 현황을 반드시 확인하세요.
- 정비사업. 주택재개발정비구역 포함 여부와 현재 사업 단계, 권리산정 및 조합 관련 사항을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰로 내려온 가격보다 현황 확인이 먼저”
이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 495,691,000원까지 내려왔고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 장기간 공실 상태와 임대관계 미상이 확인되며, 토지는 주택재개발정비구역에 포함됩니다. 특히 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건이 있어 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 입찰 판단을 내리기 어렵습니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 실제 물건 상태와 정비구역 관련 확인이 승부처입니다.
