부산지방법원 2025타경5971. 부산 수영구 수영동 ‘수영강동원로얄듀크’ 104동 1층 102호 아파트입니다. 현재 소유자는 권문숙이고, 2015.11.23 매매를 원인으로 2016.01.08 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 363,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2016.03.18 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 추가 근저당, 상상인저축은행 근저당, 메디인베스트대부 근저당과 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 신건치고는 최근 거래 평균 아래에 있습니다. 최저매각가 516,000,000원은 최근 12개월 평균 553,250,000원의 93.3%이고, 최신 거래 550,000,000원보다 34,000,000원 낮습니다. 다만 비교 거래는 3층부터 25층까지 분포하고 이 물건은 1층이므로, 단순 평균 대비 할인율을 그대로 체감가치로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5971 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영동 552 수영강동원로얄듀크 104동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 26층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 권문숙 (2016.01.08 소유권이전 · 거래가액 363,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 516,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 263,742,206원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 수영강동원로얄듀크 · 423세대 · 2014.02.14 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2016.03.18 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 등기 당시 채권최고액은 240,000,000원이며, 이후 2021.02.08 변경등기에는 채권최고액 212,800,000원이 기재돼 있습니다. 배당표는 240,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 2016.10.04 국민은행 추가 근저당, 2021.06.07 상상인저축은행 근저당, 2022.10.20 메디인베스트대부 근저당, 2025.10.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리됩니다.
② 시세 비교 — 신건 5.16억, 최근 평균의 93.3%
수영강동원로얄듀크의 최근 거래 12건은 450,000,000원부터 600,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 553,250,000원, 최신 거래는 2026.06의 550,000,000원입니다. 신건 최저가 516,000,000원은 최근 평균보다 37,250,000원 낮고, 최신 거래보다도 34,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 80.56㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 80.51㎡ | 4 | 522,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 80.56㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 80.56㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 80.56㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 16 | 555,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 14 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 80.56㎡ | 15 | 517,000,000원 |
| 2026.02 | 80.56㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 553,250,000원 |
전체 표본의 최저 거래는 450,000,000원, 최고 거래는 600,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 516,000,000원이 평균보다 낮다는 사실만으로 큰 폭의 저평가라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 본건은 1층이고, 최근 거래표의 층수도 서로 달라 개별 호수 조건을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,560,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 87,600,000원 | 87,600,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 358,800,000원 | 180,840,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 주식회사메디인베스트대부 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 946,400,000원 중 예상배당은 508,440,000원, 미배당은 437,960,000원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
유찰 시 배당 부족액은 더 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 412,800,000원에서 미배당 540,128,000원, 2회 유찰 시 매각가 330,240,000원에서 미배당 621,583,360원으로 계산돼 있습니다. 이는 후순위 채권자에게 남는 미회수액이지 낙찰자 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산수영경찰서 남서측 인근에 위치하며 부근은 사적공원, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 망미역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 1층 102호이며 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기와 도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 남서측 약 10미터, 북서측 약 13미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역과 역사문화환경 보존지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,348,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 423세대, 2014.02.14 준공 단지이며 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래금액은 450,000,000원부터 600,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.03.18 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각 소멸하는지 원본 등기사항전부증명서에서 최종 대조하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 평균 553,250,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 1층이라는 개별 조건을 함께 반영하세요.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 응찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권 미배당 437,960,000원이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 낙찰자 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1층 조건까지 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 장점은 권리구조입니다. 2016.03.18 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 신건 516,000,000원이 최근 12개월 평균 553,250,000원의 93.3%로 평균 아래에서 출발합니다. 그러나 최근 거래 범위가 450,000,000원~600,000,000원으로 넓고 본건은 1층입니다. 내부 확인도 되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 조건부 매력”입니다. 평균 대비 할인율 자체보다 1층의 개별 가치, 실제 점유상태와 내부 관리상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 사건입니다.
