대구지방법원 2025타경7757. 경상북도 영천시 금호읍 삼호리 일대의 축사와 토지가 묶인 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철골조 스레트지붕 단층이고 현재 축사로 이용 중입니다. 최초 감정가 280,285,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 67,297,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건은 단순한 “저가 낙찰” 구조가 아닙니다.
권리의 기준점은 2019.10.14 영천축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 228,000,000원으로 현재 경매의 말소기준권리이고, 2025.04.04 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 더 앞선 전입자와 매각에서 제외되는 제시외 건물, 농지 관련 조건에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7757 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 삼호리 262-1 |
| 등기부 건물 | 경상북도 영천시 금호읍 삼호리 262-4 · 경상북도 영천시 금호읍 가라골길 14-35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골조 스레트지붕 단층 · 무벽체 및 칼라시트 · 철재트러스노출 · 콘크리트마감 |
| 소유자 | 정동태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 280,285,000원 / 67,297,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 영천축산업협동조합 / 203,907,030원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.14 근저당권 · 영천축산업협동조합 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심
2000년 설정된 영천축산업협동조합 근저당과 2005년 가압류·경매개시결정은 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 분석의 말소기준은 2019.10.14 을구 3번 근저당권입니다. 이 권리와 2025.04.04 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사 — 선순위 2명 보증금이 관건
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정숙 | 1996.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 윤광훈 | 2001.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 정상술 | 2024.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
정상술의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 정상술은 등기부상 2019.10.14 소유권이전을 받았던 이름과 동일해 관계인 또는 가장임차인 여부를 확인해야 합니다. 신정숙·윤광훈은 전입일만으로는 선순위이지만, 보증금과 실제 점유·임대차 내용이 미상이라 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 시세 할인율은 아니다
현재 최저가는 감정가 280,285,000원의 24% 수준인 67,297,000원입니다. 5회 유찰 시 47,107,900원, 6회 유찰 시 32,975,529원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 값이 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 67,297,000원 | 65,685,654원 | 162,314,346원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 47,107,900원 | 45,859,958원 | 182,140,042원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 32,975,529원 | 31,981,969원 | 196,018,031원 |
③ 예상배당표 (매각가 67,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,611,346원 |
| 1. 근저당 · 영천축산업협동조합 | 228,000,000원 | 65,685,654원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 미배당은 162,314,346원입니다. 신청채권 청구액은 203,907,030원이며 현재 회차 예상 배당만으로 충족되지 않습니다. 이 계산에는 당해세와 임차인의 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 실제 승계 가능 보증금도 별도 확인해야 합니다.
④ 법정지상권·제시외 물건 — 이 사건의 핵심 리스크
일괄매각에는 제시외 목록 1-6의 다수종 정원수와 목록 6-1 축사가 포함됩니다. 반면 그 밖의 제시외 물건은 매각에서 제외되고, 목록 1·4 지상에 있는 이동 가능한 컨테이너 1동도 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격 자체도 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격으로 평가되어 있습니다.
⑤ 토지·이용 리스크
- 주변환경. 영천시 금호읍 삼호리 ‘가라골마을’ 내에 위치하며 부근은 농경지와 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 일련번호 1~4까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 감정평가상 건물은 축사로 이용 중입니다.
- 가축사육 제한. 각 필지에는 가축사육제한구역(전부제한300m·전 축종 사육제한)이 표시되어 있어 현재 축사 이용과 향후 이용 가능 범위를 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 목장용지, 면적 592㎡, 공시지가 109,800원/㎡, 평지·부정형·세로한면(불)입니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역 외 자연녹지지역·계획관리지역·성장관리계획구역이 포함된 물건이며, 목록 4는 소로3류 도로에 저촉됩니다.
- 타인점유. 목록 4 토지는 일부 타인점유부분이 있고, 해당 점유를 감안해 평가되었습니다.
- 위반건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금. 신정숙·윤광훈의 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 사람의 전입일은 2019.10.14보다 앞서지만 보증금과 임대차관계가 미상이라 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 정상술 관계 확인. 2024.08.30 전입 정상술은 2019.10.14 소유권이전 명의와 동일하므로 관계인·가장임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물의 위치·소유자·건축 경위와 토지·건물 동일소유 여부를 대조해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계. 제시외 목록 1-6 정원수와 6-1 축사는 포함되지만 그 밖의 제시외 및 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다.
- 농취증. 목록 2의 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 타인점유. 목록 4 일부 타인점유 부분의 범위와 점유 권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 축사 이용 가능성. 현재 축사 이용과 가축사육제한구역 표시가 함께 존재하므로 향후 동일 용도 사용 가능 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 선순위 보증금·법정지상권·제시외·농취증 비용과 제한을 합산해 실질취득 구조를 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙폭”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 감정가 280,285,000원에서 4회 유찰되어 67,297,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 반대 방향에서 시작해야 합니다. 1996.10.28·2001.03.17 선순위 전입자의 보증금이 얼마인지, 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권이 실제 성립하는지, 목록 2의 농지취득자격증명을 받을 수 있는지, 목록 4의 타인점유를 어떻게 해소할지가 먼저입니다.
이 항목들이 확인되기 전에는 실질취득액을 67,297,000원으로 볼 수도, “감정가의 24%라 싸다”고 평가할 수도 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리·이용 리스크는 그대로라는 점이 이 사건의 핵심입니다. 선순위 보증금과 법정지상권을 확정하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
