창원지방법원 2023타경5914. 사천시 벌리동 145 일대의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 주택이며 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 2019.05.21.입니다. 권리분석의 기준점은 2019.06.11. 설정된 사천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 제이비우리캐피탈주식회사 가압류와 박신옥 전세권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 박신옥의 전입일은 2022.06.03.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 50,000,000원, 차임은 450,000원이고 2024.01.18. 배당요구를 했습니다. 별도로 등기된 전세권 역시 2023.03.07. 설정되어 말소기준권리보다 후순위입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당표에서도 박신옥에게 예상 배당은 0원이지만, 매수인에게 승계되는 금액 역시 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경5914 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 벌리동 145 · 건물 등기: 경상남도 사천시 벌리동 145외 2필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2019.05.21. |
| 소유자 | 김병기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 589,115,800원 / 329,905,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천농업협동조합 / 388,832,647원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.06.11. 접수된 사천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 325,000,000원이고 이후 변경등기를 거쳐 2022.07.15. 채권최고액 446,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액 325,000,000원을 기준으로 작성되어 있으며, 예상 배당액은 324,486,330원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박신옥 | 2022.06.03. | 50,000,000원 | 450,000원 | 2024.01.18. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박신옥의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않되, 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 매수인에 대한 대항력은 없습니다. 등기 전세권의 범위는 1층 127.38㎡ 전부, 전세금은 50,000,000원이며 등기상 존속기간은 2022.06.01.부터 2025.06.01.까지입니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 589,115,800원이고 현재 최저매각가는 329,905,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 56%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 1층 근린생활시설과 2층 주택, 토지가 결합된 유형이므로 환금성과 적정 응찰가를 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,418,670원 |
| 근저당권 · 사천농업협동조합 | 325,000,000원 | 324,486,330원 |
| 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 22,071,948원 | 0원 |
| 전세권 · 박신옥 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 합계 397,071,948원 중 324,486,330원이 배당되고, 미배당은 72,585,618원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 벌리동 소재 삼천포고등학교 남서측 인근이며, 상가와 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층, 사용승인일 2019.05.21.이며 난방설비·위생설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 확인된 토지 면적은 225.0㎡, 공시지가는 353,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 교육환경보호구역에 저촉되며, 일부는 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 329,905,000원 | 324,486,330원 | 72,585,618원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 230,933,500원 | 226,900,431원 | 170,171,517원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 161,653,450원 | 158,590,302원 | 238,481,646원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당 규모는 72,585,618원에서 170,171,517원, 238,481,646원으로 커집니다. 그러나 박신옥이 대항력 없는 후순위 임차인이고 전세권 역시 말소기준 이후이므로, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 향후 회차의 핵심은 권리 인수 변화가 아니라 가격과 물건 자체의 적정가치입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박신옥 권리 확인. 전입일 2022.06.03.과 전세권 설정일 2023.03.07.이 말소기준 2019.06.11.보다 늦다는 점을 원본 서류와 대조합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물과 조경수는 포함되지만 태양광설비 및 컨테이너 1동은 제외됩니다.
- 지적경계 확인. 인접지와 경계가 다소 불분명하므로 정확한 위치·면적은 측량을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 복합용도 확인. 1층 근린생활시설, 2층 주택 구조이므로 실제 이용상태와 점유관계를 현장에서 확인합니다.
- 시세 확인. 감정가의 56%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 근린생활시설·주택·토지를 함께 평가할 수 있는 비교사례를 별도로 확인합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당이므로 입찰 전 최신 서류를 확인합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2019.06.11. 사천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 박신옥의 전입·전세권 및 이후 가압류·경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 현재 분석에서 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 589,115,800원에서 2회 유찰돼 329,905,000원, 즉 감정가의 56%까지 내려왔지만 직접 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 여기에 1층 근린생활시설·2층 주택이라는 복합용도, 매각제외 시설, 지적경계 측량 필요가 함께 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격과 물건 범위는 현장 확인이 필요한 유형입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하기보다 경계·매각대상·실제 이용상태와 적정 시세를 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
