창원지방법원 2023타경34677. 소유자는 블루문인베스트 주식회사이고, 등기상 말소기준은 2021.05.10 설정된 동암신용협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 같은 날 부흥신용협동조합 근저당 840,000,000원, 2022.07.21 조무길 근저당 700,000,000원, 2022.09.20 주식회사알쓰리의 소유권이전청구권 가등기, 이후 경매개시결정과 하동군·국의 압류가 이어집니다. 각 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당표상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가상 건물은 공장 및 1층 사무실·식당, 2층 직원기숙사로 이용 중이고, 토지와 제시외 기계기구를 일괄매각합니다. 일부 토지는 현황 도로이며, 지적도상 모두 맹지로 기재되어 있으나 현황 시멘트도로와 접합니다. 또 일부 토지는 차량 접근이 불가합니다. 이런 조건은 공장·토지의 재매각과 활용성 판단에서 가격 할인율 못지않게 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경34677 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 진교면 구고속도로 458-24 (주1) |
| 등기 부동산 | [건물] 경상남도 하동군 진교면 안심리 산48외 1필지 주1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 1층 사무실/식당 · 2층 직원기숙사 |
| 소유자 | 블루문인베스트 주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,218,776,600원 / 1,890,012,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동암신용협동조합 / 1,267,891,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 가등기 원문 확인
말소기준 뒤에는 부흥신용협동조합 근저당, 조무길 근저당, 주식회사알쓰리 가등기, 경매개시결정, 하동군 압류와 국 압류가 위치합니다. 현재 권리 판정과 배당 시뮬레이션은 이 권리들을 매각으로 소멸하는 것으로 보고 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비에스디엠 | 2층 | 2022.06.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 대위·보증기관 승계 신고는 아니며, 주식회사 비에스디엠의 전입일은 2022.06.22로 말소기준권리인 2021.05.10보다 뒤입니다. 따라서 정리된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 승계액을 0원으로 계산합니다.
③ 가격·회차 구조 — 44.8%여도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 1,890,012,000원으로 감정가 4,218,776,600원의 44.8% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 경과를 뜻합니다. 공장·토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 환금성을 단순 비교하기 어렵고, 이 사건은 일부 토지의 차량 접근 불가, 지적도상 맹지, 급경사·부정형 임야 등의 조건을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 1,890,012,000원 | 1,111,288,120원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 1,512,009,600원 | 1,485,510,496원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 1,209,607,680원 | 1,784,888,397원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,890,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,300,120원 |
| 1. 근저당 · 동암신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 840,000,000원 | 428,711,880원 |
| 3. 근저당 · 조무길 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 2,980,000,000원 중 채권자 배당액은 1,868,711,880원, 미배당은 1,111,288,120원입니다. 동암신용협동조합의 경매 청구액은 1,267,891,995원이며, 배당표는 근저당 채권최고액 1,440,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하동군 진교면 안심리 소재 하동축협 축산종합방역소 남서측 인근이며, 주변은 공장·주택·전·임야가 혼재하고 주위환경은 보통인 편입니다.
- 건물 이용. 기호(1) 건물은 공장, 기호(6) 건물은 1층 사무실/식당 및 2층 직원기숙사로 이용 중입니다. 두 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장으로 사용승인일은 2015.08.03입니다.
- 교통. 기호(2, 3, 4, 5) 토지는 차량접근이 용이하나 제반 교통상황은 다소 불편하고, 기호(7, 8) 토지는 차량접근이 불가합니다.
- 토지. 토지 정보상 임야 10,619㎡, 자연림, 급경사, 부정형, 도로접면은 맹지로 기재되어 있습니다. 용도지역은 계획관리지역이며 공시지가는 2,130원/㎡입니다.
- 현황 도로. 목록2·5 토지는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다. 지적도상 토지들은 맹지이나 현황 시멘트도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역이 적용되고, 일부 토지는 준보전산지입니다.
- 부속물. 일괄매각이며 제시외 기계기구가 포함됩니다. 목록3 소재 관정 2식은 토지가격에 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2022.09.20 주식회사알쓰리 소유권이전청구권 가등기의 담보가등기 여부와 소멸 조건을 등기부 및 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 임차인 재확인. 주식회사 비에스디엠은 2층 점유, 전입일 2022.06.22로 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 점유 현황과 배당요구 관계를 확인하세요.
- 도로·접근성 현장 확인. 지적도상 맹지와 현황 시멘트도로의 관계, 현황 도로인 목록2·5, 차량접근이 불가한 기호(7, 8)의 실제 동선을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장·사무실/식당·직원기숙사·토지·제시외 기계기구·관정이 함께 얽혀 있으므로 각 목록의 경계와 실제 포함 범위를 확인하세요.
- 가격은 현장 가치로 검증. 3회 유찰·감정가 44.8%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 공장 가동 가능성·도로·토지 형상·규제·재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액 0원이고, 실제 임차인 1명도 말소기준 뒤 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 권리 구조만 놓고 보면 후순위 근저당·압류가 매각으로 소멸하는 전형적인 형태에 가깝습니다. 그러나 가등기 종류 확인이라는 명시적 주의사항이 남아 있고, 물건 자체도 공장·사무실/기숙사·여러 토지·기계기구를 함께 취득하는 복합 자산입니다.
현재 최저가 1,890,012,000원은 감정가 4,218,776,600원의 44.8%까지 낮아졌지만, 그 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 일부 토지는 차량 접근이 불가하고, 지적도상 맹지·급경사·부정형 임야 조건이 있으며 교통도 다소 불편한 편입니다. 권리 인수는 낮지만, 현장성과 환금성 검증 난도는 높은 물건. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 유찰됐는가’보다 가등기 원문과 도로·토지·공장 활용성을 실제로 확인한 뒤 1,890,012,000원의 실질취득가치를 감당할 수 있는가에 있습니다.
