창원지방법원 2024타경4314. 사천시 동금동 피닉스센트럴마크 1층 108호입니다. 등기상 소유자는 주식회사대승에이엠으로, 2022년 4월 12일 거래가액 298,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 노산새마을금고가 채권최고액 451,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2023년 국의 압류와 2024년 노산새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 2019년 울산행복신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당이 있었지만 2022년 2월 3일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 이후 설정된 노산새마을금고 근저당입니다. 임차인은 조사되지 않았고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어, 권리 자체보다 가격과 실제 이용상태·환금성이 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동금1길 9-5, 1층108호 (동금동,피닉스센트럴마크) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 아파트 · 감정상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사대승에이엠 (2022.04.12. 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 134,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노산새마을금고 / 218,755,070원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 지하 4층 / 지상 20층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 울산행복신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 4월 12일 설정된 노산새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 노산새마을금고 근저당은 채권최고액 451,200,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에 현 회차 예상배당에서도 전액 변제되지 않습니다. 다만 그 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 비교 — 90.4%지만 ‘용도 차이’를 먼저 확인
피닉스센트럴마크의 면적 매칭 실거래 12건은 140,000,000원부터 159,000,000원까지이며, 전체 평균은 150,866,666원입니다. 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 하므로 최근 12개월 3건 평균 148,666,666원과 최신 거래 156,000,000원을 중심으로 봅니다. 현재 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 90.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 56.28㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2024.04 | 56.28㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 56.28㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.09 | 56.28㎡ | 16 | 159,000,000원 |
| 2022.08 | 56.28㎡ | 7 | 152,700,000원 |
| 2022.07 | 56.28㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 56.28㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 56.28㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 56.28㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 56.28㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 56.28㎡ | 8 | 152,700,000원 |
| 2022.03 | 56.28㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 148,666,666원 |
숫자만 보면 최저가가 최근 시세 아래입니다. 하지만 최근 12개월과 이전 거래의 비교 추세는 -1.9%로 하락 방향입니다. 더 중요한 점은 본건 감정평가의 실제 이용상태가 근린생활시설이라는 것입니다. 따라서 같은 피닉스센트럴마크의 면적 매칭 실거래와 단순히 동일한 주거 상품으로 보고 가격 우위를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 2. 근저당 · 노산새마을금고 | 451,200,000원 | 131,718,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 노산새마을금고 채권최고액 451,200,000원 중 131,718,400원이 예상 배당되고 319,481,600원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 다음 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 319,481,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 345,985,280원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 367,132,288원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 노산새마을금고의 미배당은 319,481,600원에서 345,985,280원, 367,132,288원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 추가 유찰 여부는 권리 부담보다 실제 용도와 가격, 환금성을 기준으로 판단할 사안입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼천포 여자고등학교 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·병원·관공서·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 감정상 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 도로. 부지 남측으로 왕복 4차선 도로, 동측 및 북동측으로 약 7-8미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류·중로3류·소로3류에 접하고 교육환경보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 지표. 피닉스센트럴마크는 140세대, 2018.07.12. 사용승인이고 경매 평균 유찰 2.5회·매각률 16.67%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 재확인. 사건 용도표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 입찰 전 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 공실입니다. 현재 점유·사용관계가 달라졌는지 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 12개월 평균 148,666,666원과 최저가 134,400,000원의 차이만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 상품 용도 차이를 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월과 이전 거래 비교가 -1.9%이므로 과거 전체 평균 150,866,666원만 근거로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 2.5회·매각률 16.67%라는 경매 통계와 3회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 노산새마을금고 근저당, 국 압류, 경매개시결정 및 현재 점유관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 ‘용도와 환금성’
이 물건은 권리만 보면 명확합니다. 2022년 노산새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균 148,666,666원의 90.4%까지 내려와 있습니다.
다만 결론을 가격 할인 하나로 끝내면 안 됩니다. 최근 거래 추세는 -1.9%이고, 이 물건은 감정상 근린생활시설·공실입니다. 경매 통계도 평균 유찰 2.5회, 매각률 16.67%로 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 권리는 합격이지만, 용도·실수요·재매각성을 확인하기 전까지 가격 평가는 보수적으로. 3회 유찰된 숫자보다 실제 상품성이 더 중요한 사건입니다.
