창원지방법원 2024타경3871. 거제시 장목면 외포리, 옥포대첩로 1040 소재 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상4층이고, 실제 이용은 지하1층~2층이 펜션(풀빌라), 3층이 근린생활시설(카페)입니다. 즉 사건상 용도명만 보고 일반적인 단독주택으로 접근하기보다는 숙박·상업 기능이 결합된 대형 부동산으로 보는 편이 데이터에 더 충실합니다.

권리의 기준점은 2024년 5월 14일 설정된 진주동부농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이 권리 이후 강제경매개시결정, 거제시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 승학새마을금고 2,035,000,000원 근저당은 2024년 5월 14일 해지로 이미 말소됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

2022년 9월 5일 승학새마을금고 근저당권 2,035,000,000원이 설정됐지만, 2024년 5월 14일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 김성우에게 공유자 전원 지분이 이전되고, 진주동부농업협동조합이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 뒤 2024년 8월 16일 김민경의 강제경매개시결정, 2024년 11월 26일 거제시 압류, 2025년 6월 9일 진주동부농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 2,303,789,000원으로 감정가 3,291,127,600원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다.

가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 1,125,868,068원 → 1,810,093,401원 → 2,289,051,134원으로 증가합니다. 다만 세 시나리오 모두 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족과 낙찰자 인수는 구분해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,303,789,000원 가정)

채권 총액 3,404,219,178원 중 예상 배당액은 2,278,351,110원, 미배당은 1,125,868,068원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 거제시 장목면 외포리 ‘시목마을’ 남동측 인근. 해안가 주변으로 펜션·주택·일부 상가가 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 토지까지 차량 출입이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 건물은 지하1층~2층 펜션(풀빌라), 3층 근린생활시설(카페)로 이용 중입니다.
• 설비. 기본 급배수·위생·전기·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 397.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 완경사·사다리형, 소로한면입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 563,300원/㎡입니다. 준보전산지·가축사육제한구역이 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 공부와 현황 차이. 기호6은 공부상 임야이나 현황 전, 기호7은 공부상 임야이나 현황 도로입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 명시된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 펜션·카페의 실제 운영자와 점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 2,303,789,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 별도로 검증해야 합니다.
• 복합 이용 확인. 사건상 용도는 단독주택 + 토지이나 실제로 펜션과 카페로 이용 중입니다. 현재 이용상태와 인허가·영업 관련 원본 자료를 대조해야 합니다.
• 토지 현황 확인. 일부 토지는 공부상 임야와 실제 전·도로가 다릅니다. 현황 경계와 이용관계를 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 압류·경매개시결정의 등기 상태를 입찰 직전 등기부로 다시 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 1,125,868,068원이지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격과 운영은 별개”

이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024년 5월 14일 진주동부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 물건 자체는 단순한 주택이 아닙니다. 감정가 3,291,127,600원의 대형 부동산에 펜션과 카페가 결합되어 있고 임대관계는 미상이며, 실거래 비교자료도 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 비교적 깔끔하지만, 승부처는 실제 점유·운영 상태와 2,303,789,000원의 시장 적정성 검증입니다.