창원지방법원 2024타경26386. 통영시 도천동 대영비치빌라 5층 건물 중 2층 101호, 전용 74.3㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 78,000,000원에서 6회 유찰되어 26,754,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 통상적인 “후순위 권리 소멸형”으로 보면 안 됩니다. 갑구 2번의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기가 1999.03.09. 접수됐고, 말소기준으로 계산된 1999.07.03. 신명기 가압류보다 앞섭니다.
더 중요한 것은 매각물건명세서의 명시 내용입니다. 이 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지에 관한 권리신고가 없고, 매각으로 말소되지 않으며 매수인이 인수합니다. 만약 가등기의 원인이 된 매매예약이 완결되면 매수인은 취득한 소유권을 잃을 수 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과, 실제 권리 위험이 낮다는 판단은 전혀 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경26386 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 새미골4길 38, 2층101호 (도천동, 대영비치빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근 콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 101호 · 전용 74.3㎡ |
| 공유자 | 이경림 2분의 1 · 이점종 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 26,754,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 88,248,526원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 남는다
1999.07.03. 신명기의 20,000,000원 가압류가 말소기준으로 계산돼 있고, 그 이후의 통영시 압류, 도천새마을금고 가압류, 2024년 이용수 근저당권 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이보다 앞선 1999.03.09. 가등기는 별개입니다. 후순위 권리가 많이 소멸한다는 이유로 전체 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
② 점유·임차 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경림 | 미상 | 2017.08.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이경림의 전입일은 2017.08.07.로 말소기준권리인 1999.07.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 이경림은 등기부상 현재 공유자이자 2024년 근저당의 채무자와 동일한 이름으로 확인돼, 임차인으로서의 실질 관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 낮은 최저가가 안전마진은 아니다
대영비치빌라의 확인된 동일 면적 실거래 표본은 2021.06 한 건으로, 전용 74.3㎡·3층이 75,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 26,754,000원은 이 금액의 35.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 74.3㎡ | 3 | 75,000,000원 |
다만 이 거래는 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2021.06입니다. 따라서 75,000,000원을 현재 시세라고 단정할 수 없습니다. 무엇보다 이 사건은 선순위 가등기 인수라는 소유권 위험이 있어, 최저가가 실거래 표본보다 크게 낮다는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 881,572원 |
| 1. 가압류 · 신명기 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 도천새마을금고 | 16,072,590원 | 5,872,428원 |
| 3. 근저당권 · 이용수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이용수 | 88,248,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 164,321,116원 중 예상 배당액은 25,872,428원이며, 미배당액은 138,448,688원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 선순위 가등기 인수 위험은 이 금액과 별개입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 138,448,688원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 21,403,200원 | 20,617,942원 | 143,703,174원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 17,122,560원 | 16,414,354원 | 147,906,762원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 채권자 배당은 더 줄어듭니다. 그러나 선순위 가등기는 가격이 내려간다고 사라지는 권리가 아닙니다. 따라서 7회·8회 유찰 가격이 더 낮아져도 그 자체로 안전한 입찰구간이 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 통영시 도천동 두룡초등학교 북동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근 콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 101호입니다.
- 도로. 대지권 토지 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7m이하)·시가지경관지구·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 259,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규모. 대영비치빌라는 8세대, 준공일은 1999.01.25.입니다. 확인된 실거래도 1건으로 가격 판단 표본이 매우 제한적입니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 탐문·관련 공부·외부관찰을 토대로 통상 상태를 기준으로 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 1999.03.09. 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결권이 현재도 행사 가능한지 원본 서류와 법률검토가 우선입니다.
- 인수 여부 재확인. 매각물건명세서상 해당 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성이 명시돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 이경림은 공유자와 동일명이고 전입일은 2017.08.07.입니다. 보증금·확정일자 및 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부상태 확인. 현장 조사 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 상태와 수선비를 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 과신 금지. 확인된 거래는 2021.06의 75,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 환금가치를 판단하기에는 표본과 시점이 제한적입니다.
맺으며 — “싸 보인다”보다 “내 소유권이 남는가”가 먼저다
감정가 78,000,000원짜리 다세대가 6회 유찰돼 26,754,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 실제로 확인된 75,000,000원 실거래 표본과 비교해도 현재 최저가는 35.7% 수준입니다. 하지만 이 물건에서는 그 비교가 의사결정의 출발점이 될 수 없습니다.
1999.03.09. 공유자전원지분전부 이전청구권가등기가 선순위로 존재하고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수로 명시합니다. 더 나아가 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 가능성까지 적시돼 있습니다. 배당상 금전 인수 0원과 권리상 안전은 별개입니다. 이 사건은 가격보다 가등기의 실체와 본등기 가능성을 먼저 해결하지 못하면 입찰가격 자체를 논하기 어려운 고위험 권리형입니다.
