창원지방법원 2024타경38676. 사천시 대포동 175-2·176-5 일대의 대지·토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설 용도로 건축 중이며 내부 인테리어 공사가 중단된 상태입니다. 소유자는 김은경이고, 말소기준은 2022.09.08. 설정된 진주원예농업협동조합 근저당권 2,088,000,000원입니다.
표면적으로는 이미 4회 유찰되어 최저매각가가 924,761,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 현장에서는 인테리어 공사업체와의 유치권 분쟁으로 전체 공정이 중단된 상태이고, 2024.11.13. 이지영이 공사대금 644,494,683원에 대해 유치권을 신고했습니다. 성립 여부 자체가 불분명하므로 이를 확정 인수액으로 더할 수는 없지만, 낙찰 후 점유·명도와 공사 재개에 직접 영향을 줄 수 있는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경38676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 대포동 175-2, 176-5 · 경상남도 사천시 석양길 194 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설 용도로 건축중 · 내부 인테리어 공사 중단 |
| 토지 | 대 1,730.3㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 자연녹지지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2022.08.29 |
| 소유자 | 김은경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,580,248,340원 / 924,761,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 1,761,827,778원 |
| 말소기준 | 2022.09.08. 을구 1번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 · 채권최고액 2,088,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 구축물 포함 · 컨테이너 2동 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 별도 확인사항이 크다
말소기준권리는 2022.09.08. 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박태웅 근저당권, 주식회사무지개카라반의 소유권이전청구권가등기, 주식회사캠프락의 가등기소유권이전청구권 압류, 부산경남우유협동조합 가압류, 현재 임의경매개시결정 및 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 지오아트의 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지오아트 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 조사 1명입니다. 그러나 지오아트의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 ‘있다’고 단정할 수 없습니다. 전입 시점이 말소기준인 2022.09.08.보다 앞서는지, 실제 점유가 계속되는지, 임대차 보증금과 확정일자·배당요구가 있는지를 확인해야 매수인 승계 여부가 결정됩니다.
③ 가격 — 감정가 35.84%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 924,761,000원으로 감정가 2,580,248,340원의 35.84%입니다. 4회 유찰만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 동일 용도·지역의 실거래 시세 비교값이 확인되지 않는 상황에서는 감정가 대비 35.84%라는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
오히려 이 물건은 제2종근린생활시설 건축 및 내부 인테리어가 중단돼 있고, 자연녹지지역 토지이며, 유치권 분쟁과 미상 점유가 결합돼 있습니다. 일반 주거용처럼 거래사례만으로 즉시 환금성을 판단하기 어려운 물건이므로, 현재 최저가의 의미는 ‘싸다’보다 위험을 반영해 반복 유찰된 가격으로 읽는 편이 보수적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 924,761,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,647,610원 |
| 1. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 2,088,000,000원 | 913,113,390원 |
| 2. 근저당 · 박태웅 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산경남우유협동조합 | 29,943,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 배당대상 채권액 2,317,943,653원 중 913,113,390원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,404,830,263원입니다. 이 미배당 채권은 말소되는 담보권 등의 부족액으로, 배당표상 매수인이 그대로 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 유치권 신고액도 이 배당표에 포함되지 않습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설 용도로 건축 중이며 내부 인테리어 공사 도중 중단됐습니다. 인테리어 공사업체와 유치권 분쟁이 발생해 전체 공정이 중단된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 2022.08.29.이며, 기본적인 위생·급배수·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 입지. 사천시 대포동 삼포마을회관 남서측 인근으로, 주변은 경지정리된 농경지와 노변 근린생활시설 등이 간헐적으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 1,730.3㎡, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 254,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 저촉되고, 목록 1은 중로3류(폭 12m~15m) 도시계획도로에 일부 저촉됩니다.
- 매각 포함. 제시외 건물 및 구축물은 매각에 포함되고, 지상의 이설·철거가 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다. 경계수·경계석·메쉬헨스울타리 등은 토지가격에 포함 평가됐습니다.
- 건축물 확인. 목록 3은 일반건축물대장상 불법증축사항으로 위반건축물에 등재되어 있습니다.
- 환금성. 건축·인테리어가 중단된 근린생활시설과 자연녹지지역 토지가 결합된 물건으로, 일반 주거용보다 실수요층과 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지오아트 점유관계. 전입 또는 사업자등록 시점, 실제 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 말소기준 2022.09.08. 전후를 확정해야 합니다.
- 유치권 현장조사. 이지영의 644,494,683원 공사대금 유치권 신고에 대해 실제 점유, 공사계약, 공사내역, 채권 발생시점과 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 주식회사무지개카라반의 2023.08.22. 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 별도 확인이 필요합니다.
- 지상권 말소 확인. 목록 1·2의 지상권에 대해 진주원예농업협동조합이 2024.10.31. 말소동의서를 제출했으므로 실제 등기 말소 및 매각물건명세서 최종 기재를 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 목록 3의 불법증축 등재사항과 시정·원상복구 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 도시계획도로 저촉. 목록 1의 중로3류 저촉 범위가 실제 이용·증축·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 컨테이너 2동은 매각 제외이므로 소유관계와 반출·철거 문제를 현장에서 구분해야 합니다.
- 가격 판단. 4회 유찰·감정가 35.84%라는 숫자만으로 저평가를 단정하지 말고, 건축중단 상태와 유치권·점유 리스크를 반영한 별도 사업성 검토가 필요합니다.
맺으며 — “35.84% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 있다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 2,580,248,340원에서 924,761,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이라 눈길을 끕니다. 등기부상 말소기준 뒤 권리들도 대부분 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 임차인으로 조사된 지오아트의 전입·보증금·확정일자가 미상이고, 건축·인테리어 공사는 중단돼 있으며, 이지영이 644,494,683원의 유치권을 신고했습니다. 여기에 가등기 성격 확인, 지상권 말소 완료 여부, 위반건축물, 도시계획도로 저촉까지 점검해야 합니다.
등기 순위만 보면 정리되는 사건이지만, 현장 권리와 물건 상태는 결코 단순하지 않습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 35.84%만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 되며, 이 사건은 입찰가 계산보다 유치권 성립 여부와 점유관계 확인이 먼저인 고난도 물건입니다.
