대구지방법원 2025타경8162. 대구 동구 내곡마을 내 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 토지면적은 636㎡입니다. 권리의 기준점은 2021.08.10. 쌍림농업협동조합 근저당권(채권최고액 169,000,000원)입니다. 이후 설정된 피비에스제1차자산관리대부주식회사의 근저당권 80,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 정리된 편이지만, 이 물건의 난도는 등기 밖에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있다고 적시되어 있고, 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 ‘대 및 일부 과수원’입니다. 또한 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수액 0원만으로 점유·명도 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8162 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 내곡동 87 · 대구광역시 동구 노실길 154 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 636㎡ · 공부상 지목 ‘답’ · 현황 ‘대 및 일부 과수원’ |
| 소유자 | 김태임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 495,347,820원 / 346,743,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 40,599,782원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.08.10. 쌍림농업협동조합 근저당권입니다. 2022.01.12. 방민주 근저당권은 2023.06.15. 해지로 이미 말소되었고, 2023.06.14. 피비에스제1차자산관리대부주식회사의 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024년 임의경매개시결정은 취하되어 말소되었고, 2025.05.21. 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 346,743,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 단독주택과 토지가 결합된 물건이고, 토지 현황 변경과 원상회복 가능성이 명시되어 있어 단순히 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하는 접근은 피해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 346,743,000원 | 249,000,000원 | 0원 | 92,088,598원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 242,720,099원 | 238,522,018원 | 10,477,982원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 169,904,069원 | 166,725,412원 | 82,274,588원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 346,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,654,402원 |
| 1. 근저당 · 쌍림농업협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 근저당 · 피비에스제1차자산관리대부주식회 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,088,598원 |
현재 회차 가정에서는 등기상 채권최고액 기준 채권 249,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 92,088,598원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 내곡동 ‘내곡마을’ 내에 위치하며, 부근은 단독주택·각종 농경지·자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 적벽돌치장, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창호입니다. 기본 위생·급배수와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 636㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 272,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되고, 공장설립제한지역·가축사육제한구역에도 포함됩니다. 개발제한구역·하천구역·자연녹지지역과 접합니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대 및 일부 과수원’입니다. 매각물건명세서에는 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 가능성이 있음을 명시하고 있습니다.
- 이용상태. 지목이 ‘벽돌조 관리사’로 기재된 부분은 현황상 ‘농가주택’으로 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 전용·원상회복 확인. 공부상 ‘답’과 현황 ‘대 및 일부 과수원’의 차이에 대해 해당 관서에 전용허가 여부와 원상회복 명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 등을 현황조사와 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 과수목은 매각에 포함됩니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.08.10. 쌍림농업협동조합 근저당권입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 현장 상태·토지 이용규제·원상회복 가능성을 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 토지와 점유를 먼저 확인할 물건”
이 사건은 등기부 순위만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 2021.08.10. 쌍림농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 피비에스제1차자산관리대부주식회사의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 토지 636㎡는 공부상 ‘답’이지만 현황이 ‘대 및 일부 과수원’이고, 허가 없는 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성이 명시되어 있습니다. 임대관계도 미상이므로 점유·대항력 문제를 현장에서 배제해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되지만, 토지 이용과 점유 확인이 끝나기 전에는 가격 할인율만으로 판단하기 어려운 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
