대구지방법원 2025타경8162. 대구 동구 내곡동 ‘내곡마을’ 안에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지면적은 636.0㎡입니다. 등기상 말소기준은 2021.08.10 설정된 쌍림농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 169,000,000원입니다. 그 뒤의 피비에스제1차자산관리대부주식회사 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 169,904,000원으로, 배당모형상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 별도 인수금이 확인되지 않는 현재 전제에서는 실질취득액도 최저매각가와 같은 169,904,000원입니다. 다만 임대관계는 감정평가서에서 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계는 현장과 원본서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8162 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 내곡동 87 · 대구광역시 동구 노실길 154 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김태임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 495,347,820원 / 169,904,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.09.29 |
| 청구액 | 40,599,782원 |
| 토지 | 636.0㎡ · 공부상 지목 ‘답’ · 현황 ‘대 및 일부 과수원’ |
| 공시지가 | 272,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 구조는 단순하다
말소기준은 2021.08.10 쌍림농업협동조합 근저당권입니다. 2022.01.12 방민주 근저당권은 이후 말소됐고, 2023.06.14 설정된 피비에스제1차자산관리대부주식회사 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024년 한 차례 임의경매개시결정이 있었다가 취하돼 말소됐고, 2025.05.21 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 토지·이용상태 — 이 사건의 진짜 핵심
감정평가상 대상물건은 내곡마을 안에 있고 주변은 단독주택, 각종 농경지, 자연림 등으로 형성돼 있습니다. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층이며, 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 토지면적 | 636.0㎡ |
| 지목 / 현황 | 공부상 ‘답’ · 현황 ‘대 및 일부 과수원’ |
| 토지형상 | 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 제한 | 공장설립제한지역 · 가축사육제한구역 포함, 개발제한구역·하천구역·자연녹지지역 접함 |
| 농지 관련 | 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지 |
③ 예상배당표 (매각가 169,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,178,656원 |
| 1. 근저당 · 쌍림농업협동조합 | 169,000,000원 | 166,725,344원 |
| 2. 근저당 · 피비에스제1차자산관리대부주식회 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권최고액 기준 채권액은 249,000,000원이고 예상 채권자 배당액은 166,725,344원, 미배당액은 82,274,656원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 동구 내곡동 내곡마을 내에 위치하고, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 636.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 272,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고 공장설립제한지역·가축사육제한구역을 포함합니다.
- 접경 규제. 개발제한구역·하천구역·자연녹지지역에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 단독주택 + 토지이며 토지의 공부상 지목과 현황이 달라, 표준화된 공동주택보다 실수요자 확인 범위가 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 전용 여부. 공부상 ‘답’이 현황 ‘대 및 일부 과수원’으로 이용 중입니다. 전용허가 여부와 원상회복 명령 가능성을 해당 관서에 확인해야 합니다.
- 농지법 적용. 농지법 제8조 적용 대상이라는 기재가 있으므로 입찰 전 필요한 절차와 요건을 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 비닐하우스 1동은 평가·매각 제외입니다. 현장에서 경계와 실제 구조물 위치를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·과수목. 제시외 건물과 과수목은 매각에 포함되는 것으로 기재돼 있어 현황과 목록을 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 시나리오상 신청채권자의 예상배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 배당요구와 채권관계 원본을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 실거래와 현장가치를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘땅의 상태’를 먼저 봐야 한다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.10 쌍림농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 정리되며 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 공부상 ‘답’인 토지가 현황 ‘대 및 일부 과수원’으로 이용되고 있습니다. 전용허가가 없는 현황 변경이면 원상회복 명령 가능성이 있다는 문구까지 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘최저가가 감정가보다 얼마나 내려왔나’가 아니라 현재 이용상태가 적법하게 유지될 수 있는지, 농지 관련 절차가 무엇인지, 매각 포함·제외물과 실제 점유가 서류와 일치하는지입니다. 실거래 시세 자료도 없기 때문에 현재 최저가를 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거 역시 없습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 현황 확인 부담과 환금성 부담은 그대로 남아 있는 사건입니다.
