서울중앙지방법원 2025타경102344. 봉천동 909-31 베스트빌 건물과 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 경매 분류는 연립·다세대와 토지이며, 감정평가상 이용상태는 공부상 단독주택·근린생활시설입니다. 건물은 2019.03.27 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물이고, 토지면적은 119.3㎡입니다.
권리의 기준점은 2019.04.02 설정된 관악농업협동조합 근저당권 408,000,000원입니다. 이 근저당권은 대방새마을금고를 거쳐 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준 날짜는 그대로 유지됩니다. 조사된 임차인 12명의 전입일은 모두 2019.04.02 이후이므로 대항력은 없고, 임차권등기 8건과 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 인수 0원과 현장 난도 0은 같은 뜻이 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 12명 모두 실제 임차인 또는 점유 조사 대상이며, 8명의 등기된 임차보증금 합계는 995,000,000원입니다. 나머지 4명은 보증금이 확인되지 않습니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않더라도, 점유 여부와 퇴거 일정에 따라 명도 협상이 길어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 909-31 베스트빌 · 봉천로35길 24-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택·근린생활시설 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 3층 · 사용승인 2019.03.27 · 토지 119.3㎡ |
| 소유자 | 이종민 (2020.02.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,557,461,600원 / 996,775,000원 (2회 유찰, 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대방새마을금고 / 344,523,360원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.02 관악농업협동조합 근저당권 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 명도는 별도
말소기준 근저당권 뒤에 설정된 가압류, 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 중 가장 빠른 전입일은 심수현의 2019.06.13으로, 말소기준일인 2019.04.02보다 늦습니다. 따라서 조사된 12명 가운데 매수인에게 보증금 반환의무를 승계시키는 대항력 임차인은 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 12명
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 아래 12명은 중복 신고가 아닌 실제 임차인 또는 점유 조사 대상입니다. 모두 전입일이 말소기준일 이후라 대항력은 없으며, 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정일자·배당요구·점유관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
| 임차인 / 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 심수현 점유 부분 확인 필요 | 2019.06.13 확정일자 미상 | 미상 | 2025.06.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박원희 점유 부분 확인 필요 | 2024.10.14 확정일자 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이산하 점유 부분 확인 필요 | 2023.10.06 확정일자 미상 | 미상 | 2025.04.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 사원진 점유 부분 확인 필요 | 2024.08.28 확정일자 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전필수 문패상 302호 · 약 17㎡ | 2023.03.15 2023.03.02 | 135,000,000원 | 2025.03.20 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 김찬영 문패상 202호 · 19㎡ | 2022.11.21 2022.11.03 | 140,000,000원 | 2025.03.26 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 우용선 문패상 303호 · 17.5㎡ | 2023.11.24 2023.11.03 | 110,000,000원 | 2025.04.03 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 남언우 문패상 403호 · 약 18㎡ | 2024.12.20 2024.11.11 | 130,000,000원 | 2025.04.14 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 강재천 문패상 402호 · 약 18㎡ | 2023.05.01 2023.03.27 | 130,000,000원 | 2025.04.24 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 유지나 문패상 201호 · 약 20㎡ | 2024.02.01 2024.01.31 | 110,000,000원 | 2025.05.22 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 김선혜 문패상 203호 · 약 17㎡ | 2021.07.26 2021.06.29 | 120,000,000원 | 2025.07.31 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 변수미 문패상 301호 · 약 19㎡ | 2023.11.24 2023.10.25 | 120,000,000원 | 2025.11.19 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 합계 실제 임차인 12명 | 임차권등기 8명 기타 조사 4명 | 995,000,000원 확인된 금액 합계 | 11명 확인 1명 확인 필요 | 인수 0원 명도 확인 |
② 가격 판단 — 64%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 1,557,461,600원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 996,775,000원, 감정가의 64.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 996,775,000원입니다.
그러나 이 사건은 아파트 한 호가 아니라 토지 119.3㎡와 단독주택·근린생활시설로 이용되는 3층 건물 전체입니다. 직접 비교할 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 2회 유찰은 가격이 낮아졌다는 사실과 함께, 앞선 회차에서 매수자가 형성되지 않았다는 사실도 동시에 보여줍니다.
③ 단순 배당 시뮬레이션 (매각가 996,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,367,750원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 윤원옥 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 556,407,250원 |
위 표는 집행비용·근저당·가압류만 반영한 단순 계산입니다. 임차권등기자 8명의 보증금 995,000,000원, 보증금이 확인되지 않은 임차인 4명의 우선변제 여부, 관악구 압류 관련 세액은 반영하지 않았으므로 실제 소유자 잔여금과 각 임차인의 배당액은 크게 달라질 수 있습니다. 다만 임차인에게 배당 부족이 발생해도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 996,775,000원 | 0원 | 556,407,250원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 797,420,000원 | 0원 | 359,045,800원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 637,936,000원 | 0원 | 201,156,640원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 봉천역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로, 버스정류장, 봉천역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 사용승인일은 2019.03.27입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 119.3㎡, 지목은 대, 평지의 자루형 토지이며 세로 한 면이 도로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 4,300,000원입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 한 호가 아닌 토지 포함 3층 건물 전체이고 단독주택과 근린생활시설이 결합돼 있습니다. 거래금액이 크고 유사 실거래 비교가 어려워 매각기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 특정. 12명의 주민등록·현황조사·임차권등기와 실제 각 호실 점유자가 일치하는지 확인하세요. 임차권등기 후 이사한 사람과 현재 거주자를 분리해야 합니다.
- 보증금 원본 대조. 임차권등기자 8명의 보증금 합계는 995,000,000원입니다. 나머지 4명의 보증금, 계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도비용 산정. 매수인 인수금은 0원이지만 다수 점유자가 남아 있으면 인도명령, 이사 협의, 공실 전환에 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 배당표 재작성. 임차인 우선변제 순위, 관악구 압류 관련 세액, 집행비용을 넣어 실제 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 시장가격 검증. 감정가 대비 64.0%만 보고 입찰하지 말고, 봉천동의 유사 규모 단독·다가구·근린생활시설 일괄매매 사례와 임대수익을 확인하세요.
- 용도·현황 확인. 공부상 단독주택·근린생활시설과 실제 호실별 이용상태가 일치하는지, 소방·주차·전기·가스설비와 수선 필요 부분을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 적용 내용을 입찰 목적과 이용계획에 맞춰 확인하세요.
- 기일 결과 확인. 매각기일 2026.07.07의 진행 결과와 이후 변경된 매각조건, 임차관계 및 등기사항을 법원 원본에서 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2019.04.02 근저당권보다 앞선 임차인은 없고, 조사된 12명의 임차인과 임차권등기 8건은 모두 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 인수형 경매는 아닙니다.
하지만 실제 임차인 12명, 확인된 보증금 995,000,000원, 보증금이 확인되지 않은 점유자 4명은 결코 가벼운 숫자가 아닙니다. 이는 인수 위험이 아니라 명도·공실화·배당 확인 위험입니다. 또한 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 64.0%가 됐어도 비교할 실거래가가 없어 가격이 싸다는 근거는 없습니다. 권리 인수는 합격, 명도와 가격 검증은 보류. 이 물건은 할인율보다 임차인별 현재 점유와 건물 전체의 시장가를 확인한 뒤 판단해야 합니다.