대구지방법원 2025타경8173. 칠곡군 왜관읍 매원리 148의 근린시설 + 토지로, 감정평가상 건물은 소매점으로 이용 중입니다. 토지는 685.0㎡, 지목은 대이고 생산녹지지역에 위치합니다. 감정가는 353,330,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 173,132,000원까지 내려왔습니다.
등기상 기준점은 2023.02.21. 설정된 왜관농업협동조합 근저당권 208,000,000원입니다. 이후 김진영 근저당, 경북 신용보증재단·제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사·매각물건명세서에 금병하가 확인되고, 전입일이 말소기준보다 훨씬 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8173 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 매원리 148 · 경상북도 칠곡군 왜관읍 봉계로 226-5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 소매점으로 이용 중 |
| 토지 | 685.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 손경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 353,330,000원 / 173,132,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 162,014,587원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.02.21. 왜관농업협동조합 근저당권 208,000,000원입니다. 2025.03.07. 김진영 근저당권 240,000,000원, 2025.04.11. 경북 신용보증재단 가압류 47,913,356원, 2025.04.16. 김진영 근저당권에 대한 가처분, 2025.05.22. 임의경매개시결정, 2025.07.30. 제이비우리캐피탈 가압류 23,453,750원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 이전으로, 기준권리의 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다.
② 임차·점유 — 가장 중요한 미확정 변수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금병하 | 1968.10.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 — 49% 유찰가지만 시세 메리트는 미확정
감정가는 353,330,000원, 현재 최저매각가는 173,132,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 121,192,399원(34.3%), 4회 유찰 시에는 84,834,679원(24.01%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득비용도 현재 최저가와 같다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,223,848원 |
| 1. 근저당 · 왜관농업협동조합 | 208,000,000원 | 169,908,152원 |
| 2. 근저당 · 김진영 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 47,913,356원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 23,453,750원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 519,367,106원 중 예상 채권자 배당은 169,908,152원, 미배당은 349,458,954원입니다. 위 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 금병하의 보증금과 대항력 범위가 미상인 만큼 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군 왜관읍 봉계리 매원저수지 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 소매점으로 이용 중이며, 위생설비와 급·배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 685.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역이며 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금병하 임차관계 확인. 보증금, 계약서, 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 실제 대항력과 인수범위를 확정해야 합니다.
- 인수액 재계산. 대항력이 인정되는 보증금이 있다면 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 미배당액을 반영해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 감정가 할인율만 믿지 않기. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 실거래가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
- 용도·토지 규제 확인. 생산녹지지역과 농업보호구역 등 이용 제한이 실제 사용·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 소매점 이용 상태와 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 가능성을 입찰 전 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 임대차 관련 원본을 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 선순위 점유”
이 물건은 감정가 353,330,000원에서 두 차례 유찰돼 173,132,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 경매에서 싸고 비싼지는 감정가 할인율 하나로 결정되지 않습니다. 금병하의 전입일은 1968.10.20로 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이므로, 실제 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
후순위 등기권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 가격을 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 현 단계 결론은 “등기 후순위는 정리되지만, 선순위 점유와 실질취득가 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 이 사건의 승부처는 49%라는 할인율이 아니라 금병하의 실제 임대차관계와 최종 인수금액입니다.