대구지방법원 2025타경8251. 칠곡군 석적읍 중리 227-9의 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로, 1층은 계단실, 2~4층은 각 층별 6가구의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 422.8㎡입니다. 소유자는 윤운섭이고, 경매를 신청한 채권자는 선산새마을금고입니다.
권리 흐름의 중심은 2021년 10월 21일 설정된 선산새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 286,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후의 선산새마을금고 근저당 130,000,000원, 칠곡군 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다수의 임차인과 점유자가 존재하고 일부는 전입일·보증금 확인이 되지 않아, 등기 말소만으로 점유관계까지 단순하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8251 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 227-9 · 경상북도 칠곡군 석적읍 동중리10길 26-10 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 · 2~4층 다가구주택(각 층별 6가구) |
| 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 |
| 토지 | 422.8㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 윤운섭 |
| 감정가 / 최저가 | 918,046,080원 / 449,842,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선산새마을금고 / 354,944,970원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함목록 2 · 공부상 2층 일부 ‘사무소’, 현황 ‘다가구주택’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.21. 을구 16번 선산새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 을구 17번 근저당권 130,000,000원과 2024~2026년 임차권등기, 2025년 칠곡군 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 기재 13명, 보증기관 승계 1건 별도
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 1건은 김보라 보증금의 중복 신고로 처리하며 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유자 기재는 13명입니다. 전입일이 확인된 임차인들은 모두 말소기준일 2021.10.21. 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보라 | 101호 | 45,000,000원 | 2025-03-25 | 2024-01-26 | 2025-07-31 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 고종국 | 105호 | 미상 | 2022-02-03 | 미상 | 2025-08-07 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 안재봉 | 205호 | 미상 | 2023-05-02 | 미상 | 2025-08-12 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 김도엽 | 207호 | 미상 | 2024-01-26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 우혜영 | 301호 | 미상 | 2023-03-07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 정준영 | 303호 | 미상 | 2024-01-05 | 미상 | 2025-08-04 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 서혜옥 | 305호 | 미상 | 2023-05-03 | 미상 | 2025-08-01 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 한국토지주택공사 | 203호 | 85,000,000원 | 2022-03-03 | 2022-02-07 | 2024-03-18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 김보라 |
| 장예진 | 3층 남서쪽 | 45,000,000원 | 2022-01-10 | 2022-01-11 | 2025-08-05 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 이지아 | 103호 전부(60㎡) | 95,000,000원 | 2022-02-21 | 2022-01-10 | 2025-07-30 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 김은경 | 106호 전부(30㎡) | 14,000,000원 | 2024-01-26 | 2024-01-26 | 2026-03-30 | 대항력 없음 | 미상 | - |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
③ 가격·회차 분석 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 918,046,080원, 현재 최저매각가는 449,842,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 314,889,400원, 4회 유찰 시 220,422,580원입니다.
그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 자료를 근거로 한 시세 판단이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 다가구주택과 토지를 일괄 취득하고 다수 점유자를 정리해야 하는 구조이므로, 단순 할인율보다 실제 임대·점유 상태와 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 449,842,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,898,420원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 선산새마을금고 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 선산새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,943,580원 |
현재 최저가 기준 시뮬레이션에서는 근저당 채권총액 416,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 26,943,580원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 449,842,000원 | 416,000,000원 | 0원 | 26,943,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 314,889,400원 | 309,680,948원 | 106,319,052원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 220,422,580원 | 216,536,664원 | 199,463,336원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰부터는 선산새마을금고 채권총액이 전액 배당되지 않습니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 이 수치는 등기 및 현재 배당 가정에 따른 값이고, 전입일·보증금 미상 점유자의 실제 대항력까지 확정하는 수치는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창곡초등학교 북측 인근. 단독·다가구주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 생활편의시설 접근성과 편리성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층. 외벽 화강석·페인팅, 내벽 벽지·타일, 바닥 장판·타일, 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 422.8㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면. 공시지가는 404,600원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역 전부제한지역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 3명 확인. 지주택·기사항전·한국토의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 대조. 실제 임차인·점유자 기재가 13명에 달하므로 각 호실의 현재 점유와 퇴거 여부를 현장과 서류에서 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사는 김보라 보증금의 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지 및 제시외 건물 포함목록 2가 일괄매각 대상입니다.
- 이용상태 확인. 매각물건명세서에는 공부상 2층 일부 ‘사무소’, 현황 ‘다가구주택’이라고 기재되어 있으므로 입찰 전 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 현장 임대수익·공실·수선 상태와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 점유관계가 먼저”
이 사건은 표면적으로는 감정가 918,046,080원에서 449,842,000원까지 내려와 49%라는 큰 할인폭이 눈에 들어옵니다. 등기권리만 보면 말소기준도 명확하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 판단의 무게중심은 가격보다 점유에 있습니다. 보증기관 승계 1건을 제외하고도 실제 임차인·점유자 기재가 13명이고, 그중 3명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 또한 다가구주택 전체와 토지를 일괄 취득하는 구조여서 명도·공실·수선·임대관리 부담도 개별 아파트 경매보다 큽니다.
말소기준은 합격, 모델상 인수도 0원. 그러나 미상 점유와 환금성 확인 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 이 물건은 “얼마나 할인됐는가”보다 “13명의 점유관계를 얼마나 명확하게 정리할 수 있는가”가 먼저 확인되어야 하는 사건입니다.
