창원지방법원 2025타경627. 통영시 용남면 동달리 강산빌딩 3층 302호의 근린시설입니다. 감정평가상 효성요양병원으로 이용됐으나 현재는 폐원 상태이고, 폐문부재로 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다. 소유자는 의료법인한림의료재단이며 2021.01.27. 거래가액 52,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 회차 최저가는 84,349,000원으로 감정가 120,498,000원의 70%입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현 말소기준권리는 2021.07.29. 신용보증기금 가압류 284,750,000원이고, 이후 최석현·신한은행·서울보증보험· 디와이메디칼·세컨브릿지·근로복지공단 등의 가압류와 통영시·국 등의 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에서 제기된 유치권 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경627 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 용남면 동달리 962-1 강산빌딩 3층 302호 |
| 도로명 | 경상남도 통영시 용남면 남해안대로 523 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 3층 302호 |
| 이용상태 | 효성요양병원으로 이용되었으나 현재 폐원 상태 · 폐문부재로 내부 이용상황 확인 불가 |
| 소유자 | 의료법인한림의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 120,498,000원 / 84,349,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사호산건설 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2021.07.29. 갑구 14번 신용보증기금 가압류입니다. 그 이후 존속 중인 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고 폐문부재로 내부 확인도 되지 않았으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 근거가 없다
현재 최저가는 84,349,000원으로 감정가 120,498,000원의 70%입니다. 다만 강산빌딩의 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 이 물건은 일반 주거용이 아니라 폐원한 요양병원으로 쓰였던 근린시설이고, 내부 이용상태도 확인되지 않았습니다.
유치권 신고액 100,000,000원까지 분쟁 비용으로 현실화한다고 단순 합산하면 최저가 84,349,000원에 100,000,000원이 더해지는 구조가 될 수 있으므로, 유치권 성립 여부 확인 전에는 최저가 할인율 자체가 투자 판단의 중심이 되어서는 안 됩니다. 이는 유치권의 실제 인수액을 확정한다는 의미가 아니라, 신고가액이 가격 판단을 뒤흔들 만큼 크다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,918,282원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 284,750,000원 | 82,430,718원 |
| 갑구 18번 가압류 · 최석현 | 21,152,134원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 43,281,613원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 58,614,400원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 주식회사 디와이메디칼 | 35,141,438원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 주식회사 세컨브릿지 | 10,254,726원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 근로복지공단 | 284,902,020원 | 0원 |
| 갑구 28번 경매개시결정 · 주식회사호산건설 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구총액 838,096,331원 중 예상 배당은 82,430,718원이고, 미배당액은 755,665,613원입니다. 신청채권자 주식회사호산건설의 100,000,000원 청구는 이 시나리오상 배당 0원입니다. 당해세는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원지방법원 통영지원 남서측 인근에 위치하며 국도 주변으로 상가와 일부 주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 3층 302호이며, 기본 급배수·위생설비·승강기·방재설비가 있습니다.
- 이용상태. 효성요양병원으로 이용됐으나 현재 폐원 상태이고 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 평지로 상업용 건물 부지이며, 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·대로1류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 586,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 의료법. 본건 매각부동산은 의료법 제48조 제3항의 처분 허가 대상이 아니라는 취지의 사실조회회신서가 제출되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 공사대금채권 100,000,000원 신고의 피담보채권·점유·견련성 및 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 폐문부재로 내부 이용상황과 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자를 반드시 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 미배당액을 판단할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 폐원한 요양병원 용도의 내부 시설·철거·원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 대비 70%만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·유치권 신고서와 관련 공사자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건은 등기만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 폐원한 요양병원 근린시설이라는 특수성과 내부·임대관계 미확인, 그리고 무엇보다 100,000,000원 공사대금 유치권 신고가 남아 있습니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없어 시세 메리트를 확인할 수 없고, 유치권 성립 여부가 불분명한 상태에서는 할인율보다 권리 확인이 먼저입니다. 등기 권리는 정리되지만, 현장 권리는 확인 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 유치권과 점유의 실체를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
