68,873,000원
창원지방법원 2025타경684. 통영시 도남동 190-17, 도로명주소 남포2길 9에 있는 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 블록조 슬래브지붕 단층, 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 102㎡의 대지이고 소유자는 임수남입니다. 현재 최저매각가는 감정가 98,389,450원에서 1회 유찰된 68,873,000원입니다.
권리의 핵심은 2018년 10월 12일 설정된 도봉새마을금고 근저당권 36,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 천왕 근저당권 30,000,000원과 2025년 12월 12일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2004년 국민은행 근저당권 26,000,000원은 2018년 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남동 190-17 · 경상남도 통영시 남포2길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 블록조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 102㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 임수남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,389,450원 / 68,873,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천왕 / 22,772,603원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 매수인에게 인수되는 권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계만 보면 낙찰자의 금전적 인수액은 0원입니다.
② 현재 가격 — 감정가의 70%
감정가 98,389,450원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 68,873,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액은 최저가와 같은 68,873,000원입니다.
다만 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 서로 다릅니다. 이 물건은 동일·유사 주택의 실거래 가격과 비교할 수 있는 별도의 수치 없이 감정가와 경매 회차만 확인되므로, 현재 68,873,000원을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하거나 가격 가점을 주는 판단은 피하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,873,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,639,714원 |
| 1. 근저당 · 도봉새마을금고 | 36,400,000원 | 36,400,000원 |
| 2. 근저당 · 천왕 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 833,286원 |
현재 회차 68,873,000원 가정에서는 집행비용 1,639,714원을 제외하고 도봉새마을금고 36,400,000원과 천왕 30,000,000원이 모두 배당되며, 소유자 잔여는 833,286원입니다. 현재 채권 미배당은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 도남동 남포초등학교 동측 인근. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 적타일 및 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다. 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 102㎡, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 364,500원/㎡입니다. 제2종일반주거지역과 준주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 도시지역·지구단위계획구역·주거용지·중점경관관리구역이며, 남포초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 3번 도봉새마을금고 근저당권 36,400,000원이 말소기준입니다. 이후 천왕 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㉠·㉡과 지상 조경수 등이 매각에 포함됩니다. 현장에서 위치·상태·사용관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 98,389,450원 대비 현재 최저가 68,873,000원이라는 할인율만 보고 응찰하지 말고, 도남동 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역·준주거지역, 지구단위계획구역, 절대·상대보호구역 등 토지이용계획을 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 2026.09.14 기준 변경사항을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 도봉새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 천왕 근저당과 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 68,873,000원에서는 두 근저당권도 예상배당상 전액 충족됩니다.
다만 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율 자체가 아니라 실제 가치입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정상 이용은 단독주택이고, 토지 102㎡와 제시외 건물, 조경수 등이 함께 매각됩니다. 권리는 합격권, 가격은 별도 검증. 현재 감정가 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다 현장 상태·토지 가치·주변 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
