대구지방법원 2025타경8265. 대구 중구 대신동 명품프라자 제2층 제205호·제206호와 관련 토지가 일괄매각되는 근린시설 물건입니다. 감정평가상 205호와 206호는 일체로 판매시설로 이용되고 있으며, 건물은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층에 자리합니다. 소유자는 홍경미 씨이고, 2017년 1월 13일 설정된 대구대동신용협동조합 근저당권 65,000,000원이 말소기준권리입니다.

권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2010년 농업협동조합중앙회 근저당권은 2017년 1월 2일 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 대구대동신용협동조합 근저당 이후 설정된 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 205호 점유자로 조사된 장성현 씨도 2023년 2월 13일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 대항력 없음

말소기준은 2017년 1월 13일 대구대동신용협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 2025년 2월 13일 설정된 대구신용보증재단 가압류 169,080,000원과 2025년 6월 5일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 52,080,483원이며, 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당만으로는 청구액 전액이 충족되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 없음

장성현 씨의 전입일은 말소기준권리보다 약 6년 늦습니다. 따라서 임차보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 원본 서류로 확인해야 하며, 임차인 최우선변제가 인정되는 경우 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 근거는 별개

현재 최저매각가는 28,651,000원으로 감정가 83,533,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 최근 실거래 기준이 없는 상태에서는 현재 가격이 실제 상권가치·임대수익·환금가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

유찰이 추가될수록 매각가는 낮아지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 206,344,718원에서 214,785,303원, 220,693,712원으로 증가합니다. 이는 낙찰자의 인수부담이 늘어난다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 충족되지 않는 채권액이 커진다는 의미입니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,651,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여금은 0원으로 예상됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 중구 대신동 서문시장 북측 근거리에 있으며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용 상태. 제2층 제205호·제206호를 일체로 하여 판매시설로 이용 중입니다.
• 구분점포. 경계벽 등은 없으나 인접 구분점포와의 경계는 구분되는 것으로 조사됐습니다. 현장 경계표지와 독립 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 도로. 남측과 동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로 또는 시장통로와 접합니다.
• 토지. 관련 토지는 2필 일단의 부정형 토지로 상업용 건물 부지로 이용 중이며, 토지 정보에는 지목 주차장, 면적 251.0㎡, 공시지가 1,046,000원/㎡가 기재돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·역사문화환경보존지역이며, 소로3류와 접하고 주차장전용부지 관련 규정이 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 205호·206호 경계 확인. 경계벽 없이 일체로 이용 중이므로 구분표지, 출입구, 전기·수도 계량, 독립 사용 가능성을 확인하세요.
• 점유 현황 대조. 205호 주거 임차인 조사와 205호·206호 판매시설 이용 조사가 다르므로 실제 거주자·영업자·점유 범위를 현장에서 확인하세요.
• 임차인 서류 확인. 장성현 씨는 대항력이 없지만 확정일자, 배당요구, 최우선변제 가능 여부와 보증금 지급관계를 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 주차설비 제외. 소유자 미상의 기계식 주차설비는 매각에서 제외되므로 사용권, 철거·유지관리 책임과 영업상 영향을 확인하세요.
• 토지 표시 확인. 건축물대장과 관련주소에는 대신동 115-112·115-91이 함께 나타나고, 대지권 목적 토지는 115-112로 기재돼 있으므로 토지 지분과 목록별 매각 범위를 원본에서 확인하세요.
• 상권가치 검증. 서문시장 인접성만으로 수익성을 판단하지 말고 실제 공실, 임대료, 관리비, 업종 제한과 재임대 가능성을 조사하세요.
• 3회 유찰 원인 확인. 가격 문제인지, 점포 구조·점유·토지·주차설비 문제인지 기존 유찰 원인을 나누어 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 목록별 토지·건물 표시를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 0원, 가격 평가는 보류”

이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 권리상 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 좋은 매입가라고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 근거가 없는 근린시설·토지 복합 물건이고, 이미 3회 유찰됐으며, 205호·206호의 내부 경계와 일체 사용, 주거 임차인과 판매시설 이용의 차이, 제외되는 기계식 주차설비까지 확인해야 합니다.

권리관계는 비교적 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 현장조사와 임대수익 검증을 마친 뒤에도 28,651,000원이 상권가치와 환금가치보다 낮다는 근거가 확인될 때 비로소 가격 메리트를 논할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 사용 가능성과 재매각 가능성입니다.