대구지방법원 2025타경8276. 태전미진타운 102동 5층 515호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 이번 물건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가보다 내려왔다는 점이 아닙니다. 보증금 114,000,000원의 대항력 임차권이 있어 원래 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있지만, 2026.7.22. 제출된 확약서가 그 잔존 보증금 반환청구권을 끊어 놓았다는 점이 가장 중요합니다.
말소기준권리는 2023.04.21. 대구신용보증재단 가압류입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김재홍의 임차권등기는 2024.02.22. 등기됐지만 전입은 2020.02.10., 점유개시는 2020.02.07.로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 확약이 없었다면 대항력 잔액 인수형으로 봐야 하지만, 이번 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8276 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1075-10 태전미진타운 102동 5층515호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 방3·거실·주방·욕실 등 · 지하1층 지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 최명수 · 2019.04.26. 매매 · 거래가액 91,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,086,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재홍 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.10 | 2020.01.10 | 114,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
임대차계약일자는 2020.01.08., 점유개시는 2020.02.07., 전입은 2020.02.10.입니다. 최초 확정일자는 2020.01.10.이고, 2022.02.04. 보증금 4,000,000원이 증액돼 총 보증금은 114,000,000원이며 증액분 확정일자는 2022.03.02.입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로 69.8%
동일 전용면적 59.98㎡의 최근 12개월 거래는 5건이고 평균은 112,400,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 117,000,000원이며, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 차이는 0.2%입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 69.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 3 | 125,500,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 3 | 125,500,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 5건 | 112,400,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 김재홍 보증금 | 114,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 28,740,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 25,077,246원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,086,956원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김재홍 보증금 미배당액은 37,411,200원입니다. 다만 2026.7.22. 제출된 확약서에 따라 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 78,400,000원 | 37,411,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 62,720,000원 | 52,808,960원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 50,176,000원 | 65,127,168원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 건축물현황도상 방3·거실·주방·욕실 등으로 구성됩니다.
- 입지. 태암초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 대구도시철도3호선역 등이 소재해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 단지. 미진타운 297세대, 사용승인일 1993.06.10.입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,496,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태와 구조변경·내부하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.7.22. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 반드시 확인합니다.
- 임차권등기 말소. 김재홍의 을구 13번 임차권등기가 확약 내용대로 말소될 수 있는지 절차를 대조합니다.
- 배당요구·우선변제. 임차인은 우선변제권을 행사하므로 실제 배당 결과와 미배당액을 확인하되, 매수인 인수 여부는 확약과 함께 판단합니다.
- 4회 유찰. 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 4.0회이고 현재 물건 역시 4회 유찰된 상태입니다. 가격만이 아니라 반복 유찰의 원인을 현장 상태와 함께 확인합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 112,400,000원, 최신 거래 117,000,000원을 기준으로 현재 실질취득 78,400,000원을 비교합니다.
- 현장 확인. 내부 상태가 구체적으로 확인되지 않았으므로 수리·하자 여부를 현장 조사로 보완합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 봐야 할 것은 ‘확약의 효력’
표면만 보면 보증금 114,000,000원의 대항력 임차인이 있는 물건입니다. 현재 매각가 78,400,000원에서는 배당 후에도 37,411,200원이 남기 때문에 확약이 없다면 단순히 “감정가의 70%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 하지만 이번 사건은 2026.7.22. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 보증금의 매수인 상대 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
그 확약을 그대로 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 78,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 112,400,000원의 69.8%이고 최신 거래 117,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 대항력 자체가 아니라 확약서 원문과 말소 절차를 입찰 전에 확실히 검증하는 것, 그리고 4회 유찰의 원인을 현장에서 확인하는 데 있습니다.
