38,416,000원
대구지방법원 2025타경8276. 대구 북구 태전동 태전미진타운 102동 515호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 112,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,416,000원입니다. 하지만 이 사건의 가격 구조는 일반적인 권리소멸형 아파트와 다릅니다. 임차인 김재홍은 2020.02.07 점유를 시작하고 2020.02.10 전입했으며, 2020.01.10 확정일자도 받았습니다. 말소기준인 2023.04.21 대구신용보증재단 가압류보다 모두 앞서므로 대항력이 인정되는 선순위 임차인입니다.
임차보증금 114,000,000원 가운데 현재 최저가 배당 시 집행비용 1,091,488원을 제외한 37,324,512원만 임차인에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 남는 보증금 76,675,488원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가 38,416,000원에 인수액을 더한 실질취득은 115,091,488원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조여서, 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8276 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1075-10 태전미진타운 제102동 제5층 제515호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.98㎡ · 방3·거실·주방·욕실 · 지하1층 지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 최명수 (2019.04.30. 거래가 91,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 38,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,086,956원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 사용승인 | 1993.06.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2023.04.21 접수된 대구신용보증재단의 가압류 28,740,000원입니다. 그 뒤의 서구 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부의 임차권등기도 형식상 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서에는 임차보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재홍 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 114,000,000원 | 2020.02.10 2020.01.10 증액분 확정 2022.03.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 승계 신고 해당 없음 |
김재홍은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 임대차계약일은 2020.01.08, 점유개시일은 2020.02.07, 전입일은 2020.02.10입니다. 최초 보증금 110,000,000원에 대해서는 2020.01.10 확정일자를 받았고, 2022.02.04 증액된 4,000,000원에 대해서도 2022.03.02 확정일자를 받았습니다. 두 확정일자 모두 말소기준일보다 앞섭니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
미진타운 동일 면적 59.98㎡의 최근 12개월 평균 거래가는 112,400,000원이고, 최신 거래는 2026.04의 117,000,000원입니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 추세는 +0.2%로 큰 변동 없이 비슷한 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 3 | 125,500,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 3 | 125,500,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.02 | 59.98㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 59.98㎡ | 8 | 112,500,000원 |
| 2025.01 | 59.98㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2024.09 | 59.98㎡ | 10 | 109,000,000원 |
| 2024.09 | 59.98㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2024.06 | 59.98㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2024.06 | 59.98㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 5건 | 112,400,000원 |
현재 최저가 38,416,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 34.2%에 불과합니다. 그러나 매수인이 인수할 76,675,488원을 합치면 실질취득은 115,091,488원으로 상승합니다. 이는 최근 12개월 평균의 102.4%이고 최신 거래 117,000,000원의 98.4%입니다. 최신 거래보다 낮기는 하지만 최근 평균을 웃도는 만큼, 3회 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,091,488원 |
| 1. 임차인 김재홍 보증금 | 114,000,000원 | 37,324,512원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 28,740,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 25,077,246원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 120,086,956원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 남는 보증금 76,675,488원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태암초등학교 남측 인근에 있으며, 주변은 주택·아파트단지와 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 승강장과 대구도시철도 3호선역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상15층 건물 중 5층이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 미진타운은 297세대이며 사용승인일은 1993.06.10입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문과 이해관계인 부재로 내부 구조 변경이나 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 기준 최저가 38,416,000원에 인수액 76,675,488원을 더한 115,091,488원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당액 재확인. 당해세와 배당순위 변동에 따라 임차인 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 임차권 명도 관계. 보증금 잔액을 변제하지 않으면 대항력 임차인에게 인도를 요구하기 어렵습니다. 보증금 정산과 인도 시점을 함께 협의해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득은 114,000,000원 안팎에서 유지됩니다.
- 내부 상태 확인. 내부 하자와 구조 변경 여부가 구체적으로 확인되지 않았으므로 현장조사와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34%”보다 “실질취득 102.4%”가 중요하다
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 38,416,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 114,000,000원이 가격 구조를 사실상 고정합니다. 현재 회차에서 미배당 인수액은 76,675,488원이고, 최저가와 합친 실질취득은 115,091,488원입니다.
최근 12개월 평균 거래가 112,400,000원보다 높은 데다 최신 거래 117,000,000원과도 차이가 크지 않습니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소만큼 인수액이 늘어 총부담은 크게 줄지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “낮은 최저가에 현혹되지 말고, 임차보증금 인수를 포함한 총취득비용으로 판단해야 하는 물건”입니다.
