대구지방법원 2025타경8364. 대구 남구 대명동 1608-30 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 제2종근린생활시설(사무소), 2층 다가구주택 2가구, 3층 다가구주택 1가구, 4층 다가구주택 1가구입니다. 토지면적은 168.9㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일은 2016.09.26입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.

표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 712,664,000원에서 2회 유찰되어 349,206,000원까지 내려온 최저가입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮아진 만큼 안전해지는 구조가 아닙니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 임차인과 보증금 미상 점유자가 다수 존재하기 때문에, 응찰 전에 각 보증금·배당요구·점유구획을 확정하지 않으면 실제 취득원가의 상한을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심

말소기준은 2024.03.13 삼성카드주식회사 가압류 11,502,347원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 기준일보다 앞서 전입한 임차인이 여럿 존재합니다. 특히 손가연의 주택임차권은 2023.06.02 등기되어 있고, 보증금 65,000,000원·확정일자 2020.01.31·전입 2020.02.17로 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 8명, 알려진 인수 10,000,000원 외 미상 위험

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 8명입니다. 이 가운데 공덕영은 전입일 2023.10.04로 말소기준일보다 앞서고 보증금 10,000,000원이 확인되며, 배당표에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

손가연은 보증금 65,000,000원에 확정일자와 배당요구가 확인되어 현재 배당 가정에서는 65,000,000원 전액 우선변제됩니다. 반면 박영이·배은진·지종민은 말소기준일보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 엄태주와 한국토 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 49% 할인율보다 ‘실질취득액’이 먼저

현재 최저매각가는 349,206,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 공덕영 보증금 10,000,000원이 그대로 인수되므로 현재 회차에서 확인되는 실질취득비용은 최소 359,206,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 또는 대항력 가능 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 349,206,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에서는 손가연 보증금 65,000,000원과 삼성카드 11,502,347원이 전액 배당되고, 공덕영 보증금 10,000,000원은 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 267,014,769원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 대명동 ‘대명역(대구1호선)’ 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·병원·식당 등 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 대명로, 북측 대명복개로, 북동측 두류공원로, 북서측 성당로가 통과합니다. 남서측에 대명역이 있고 인근 시내버스 승강장이 위치합니다.
• 토지. 168.9㎡, 지목 대, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일 2016.09.26이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성 포인트. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 형태이므로 실제 점유·임대관계와 각 호별 명도 상태가 거래 판단에 직접 영향을 줍니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공덕영 10,000,000원 인수. 현재 배당표상 배당 0원, 매수인 인수로 계산되어 있으므로 입찰가와 별도 비용으로 보세요.
• 박영이·배은진·지종민 보증금 확인. 말소기준일 전 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태로 두고 원본과 현장을 대조해야 합니다.
• 엄태주·한국토 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
• 손가연 배당 확인. 보증금 65,000,000원은 현재 가정상 전액 우선변제되지만, 실제 배당표 확정 결과를 확인해야 합니다.
• 점유구획 확인. 감정상 4층 건물인데 임차인 조사에 501호가 나타나고, 1층 사무소 이용상태와 101호 주거 점유도 함께 확인됩니다.
• 채권자 지위 확인. 새누리신용협동조합의 경매신청 이후 근저당권 이전과 질권 설정 기록이 있으므로 현재 채권 귀속과 배당관계를 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현장 구조와 매각대상 범위를 맞춰보세요.
• 유찰률만 보지 않기. 2회 유찰·49%라는 숫자보다 매수인이 최종적으로 부담할 임차보증금 총액이 더 중요합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 임차인 퍼즐

이 사건은 감정가 712,664,000원에서 최저가 349,206,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 임차인은 8명이고, 이미 확인된 매수인 인수액만 10,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득은 최소 359,206,000원이며, 여기에 보증금 미상 선순위 점유자의 미배당 금액이 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다.

손가연 65,000,000원은 현재 배당 가정상 전액 우선변제되지만, 박영이·배은진·지종민 등은 전입 시점이 말소기준보다 빠르면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 더구나 점유 호수와 감정 이용상태가 맞지 않는 부분, 신청채권자 청구액이 시나리오상 0원 배당으로 표시되는 부분까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “싸 보여서 입찰”이 아니라 “인수액을 모두 확정한 뒤 다시 가격을 계산”입니다. 권리와 점유가 정리되기 전에는 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.