창원지방법원 2025타경933. 경상남도 하동군 악양면 정서리 일대의 기타 + 토지 물건으로, 등기상 소유자는 신영희입니다. 감정가는 577,729,000원, 현재 최저매각가는 404,410,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리 구조만 보면 2012년 설정된 악양농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매와 가압류 2건은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체의 복합 리스크입니다. 현황상 기호3은 제조업소이지만 공실이고, 기호3-1은 멸실되었으며, 기호3-2는 창고로 집기비품 등이 방치되어 있습니다. 또 목록1·4는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 조건이 붙어 있습니다. 임대관계 역시 이해관계인 부재로 조사되지 않아 재확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만, 배당은 부족하다

말소기준권리는 2012.08.29 설정된 악양농업협동조합 근저당권입니다. 등기부상 채권최고액은 650,000,000원이고, 2014.06.18 변경으로 채권최고액이 850,000,000원으로 변경되었습니다. 현재 배당 계산은 제공된 배당표 기준으로 650,000,000원을 채권액으로 반영하고 있습니다. 이 권리 이후의 임의경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

② 현황·토지 — 가격보다 먼저 확인할 부분

③ 예상배당표 (매각가 404,410,000원 가정)

현재 회차 예상 배당은 제공된 계산 기준입니다. 채권 총 청구액은 778,476,422원, 총 배당액은 397,965,900원, 미배당은 380,510,522원입니다. 잔여액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰되면 미배당은 더 커진다

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록1·4의 농지 여부와 증명 필요 여부를 먼저 확인하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건을 반드시 체크하세요.
• 현황과 공부 대조. 목록3의 지붕 현황 차이, 목록3-1 멸실, 목록3-2 창고 및 방치 집기비품 상태를 현장 확인하세요.
• 제시외 물건. 감정서상 a,b,ㄱ 등 제시외 물건 및 종물·부합물의 일괄매각 포함 범위를 확인하세요.
• 점유·임대관계. 이해관계인 부재로 임대관계가 조사되지 않았으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 재확인하세요.
• 토지 접근성과 활용성. 급경사·부정형·세로한면(불) 조건과 실제 차량 접근 상태를 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 2012년 근저당권 및 2014년 변경내역, 가압류 2건, 임의경매개시결정의 말소 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

권리분석만 놓고 보면 이 사건은 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 부동산처럼 시세와 인수금액만으로 판단하기 어렵습니다. 현재 최저매각가는 404,410,000원이고, 현 회차에서 채권 미배당은 380,510,522원에 달하지만, 그 숫자가 곧 매수인의 위험을 의미하는 것은 아닙니다. 오히려 핵심은 토지·건물의 실제 활용 가능성과 취득요건입니다.

특히 농지취득자격증명 조건, 공실 제조업소, 멸실 건물, 방치된 창고, 대중교통 불편, 임대관계 미조사까지 겹쳐 있어, 현재 가격만 보고 입찰할 사건은 아닙니다. 권리는 합격, 물건은 정밀 실사 필요가 이 사건의 핵심 결론입니다.