대구지방법원 2025타경8410. 경산시 하양읍 대학리 1286에 있는 토지와 주건축물제1동을 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 샌드위치패널지붕 지상 3층으로, 공장·사무실·기숙사·휴게실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 6,983.2㎡의 공장용지이며 일반공업지역에 속합니다.
권리의 기준점은 2021.12.30. 접수된 중소기업은행 근저당 채권최고액 3,500,000,000원입니다. 그 뒤 중소기업은행의 추가 근저당 1,300,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 근저당 108,000,000원과 여러 가압류가 이어졌고, 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8410 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 대학리 1286 · 경상북도 경산시 하양읍 지식산업4로 30 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실, 기숙사, 휴게실 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치패넬지붕 지상3층 · H-Beam 400×200mm · 층고 약 11미터 |
| 토지 | 공장용지 · 6,983.2㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 강다겸 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,982,585,470원 / 4,187,809,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 분석에서 매수인이 인수하는 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 말소기준은 중소기업은행의 2021.12.30. 근저당권이고, 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.07.29. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 물건 자체 리스크 — 기계기구를 반드시 따로 본다
매각물건명세서 비고에 따르면 이 사건은 일괄매각이며, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구가 포함됩니다. 제2021-311호와 제2021-312호의 기계기구는 중복되어 있고, 기계기구는 장기간 미가동 상태입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 4,187,809,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, “30% 할인됐으니 싸다”는 식으로 판단할 근거는 부족합니다. 특히 공장과 토지뿐 아니라 작동 여부가 불명확한 기계기구가 함께 매각되므로 가격 할인폭과 실제 가치 할인폭을 동일하게 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,187,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,278,090원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,500,000,000원 | 3,500,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,300,000,000원 | 643,530,910원 |
| 3. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 담원종합건설 | 450,680,668원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,906,959원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,393,685원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 146,761,961원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 5,567,743,273원 중 4,143,530,910원이 배당되고, 1,424,212,363원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경산시 하양읍 대학리 ‘경산지식산업지구’ 내에 위치하며, 주변은 산업단지 내 중·소규모 공장이 주를 이루는 공업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능하고 대중교통시설 접근성과 이용상황을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치패넬지붕 지상3층으로, 1층은 공장·사무실·기숙사·휴게실 등, 2층은 공장으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 6,983.2㎡ 공장용지로 평지·가로장방 형상이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 236,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역 등에 해당하며, 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 4,187,809,000원 | 4,143,530,910원 | 1,424,212,363원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,931,466,300원 | 2,899,751,637원 | 2,667,991,636원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 2,052,026,409원 | 2,029,106,145원 | 3,538,637,128원 |
유찰이 늘어나면 매수인의 가격 부담은 낮아지지만, 이 사건은 실거래 시세가 없어 각 회차 가격이 시장가보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 회차 자체보다 토지·건물 가치와 기계기구의 실제 잔존가치를 먼저 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현물 대조. 제2021-311호·제2021-312호 목록은 중복이 있으므로 동일 설비를 이중 가치로 판단하지 않도록 감정서 목록과 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 소재불명 설비 확인. 일부 기계기구가 소재불명으로 기재되어 있으므로 실제 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가동 상태 확인. 기계기구는 장기간 미가동 상태이고 정상 작동 여부를 확인할 수 없습니다. 작동 가능성을 전제로 응찰가를 산정하는 것은 피해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 함께 매각되는 범위를 원문과 감정서에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로, 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.입니다. 매각 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 설비와 가격을 본다”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 권리 소멸형입니다. 그러나 그것만으로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다. 공장·토지와 함께 매각되는 기계기구는 장기간 미가동이고 정상 작동 여부가 확인되지 않으며, 일부는 소재불명입니다.
현재 최저가는 4,187,809,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없는 상태에서는 그 자체로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 명료하지만 실물 가치 검증 난도는 높은 사건입니다. 입찰 판단의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 토지·건물 가치, 기계기구의 실재·가동 가능성, 그리고 이를 반영한 적정 응찰가입니다.
