대구지방법원 2025타경8410. 경산시 하양읍 대학리 1286, 도로명 지식산업4로 30의 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 6,983.2㎡의 공장용지이고 감정평가상 건물은 일반철골구조 샌드위치패넬지붕 지상 3층으로, 1층은 공장·사무실·기숙사·휴게실 등, 2층은 공장 용도로 이용되고 있습니다. 소유자는 강다겸이며, 등기부상 말소기준은 2021.12.30. 중소기업은행 근저당권 3,500,000,000원입니다.
권리 순서만 놓고 보면 말소기준 이후 가압류·후순위 근저당·경매개시결정이 이어지는 구조입니다. 현재 매각가 2,931,466,000원 가정에서는 집행비용을 빼고 선순위 중소기업은행 근저당에도 2,899,751,340원만 배당돼 그 뒤 채권들은 배당받지 못합니다. 그러나 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8410 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 대학리 1286 · 경상북도 경산시 하양읍 지식산업4로 30 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 토지 · 기계기구 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 6,983.2㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 건물 이용 | 일반철골구조 지상 3층 · 공장·사무실·기숙사·휴게실 등 |
| 소유자 | 강다겸 |
| 감정가 / 최저가 | 5,982,585,470원 / 2,931,466,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리가 겹겹이 쌓였다
말소기준은 2021.12.30. 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 13억원 근저당, 2022년 중소벤처기업진흥공단 근저당과 이후의 가압류·경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.07.29. 해제로 등기부상 말소됐습니다. 현재 배당 계산에서 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 할인’은 확인되지 않았다
감정가는 5,982,585,470원, 현재 최저매각가는 2,931,466,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 2회 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 상태입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이 49.0%를 곧바로 ‘시세 대비 51% 할인’으로 읽어서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 일반 주거상품이 아니라 산업단지 내 공장·토지이고 기계기구까지 묶여 있습니다. 감정평가 당시 공장은 공장·사무실·기숙사·휴게실 등으로 이용 중이며, 매각물건에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구도 포함됩니다. 따라서 실질적인 가격 판단에는 토지·건물뿐 아니라 기계의 실제 존부와 가동 상태 확인이 같이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,931,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,714,660원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 3,500,000,000원 | 2,899,751,340원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 108,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 담원종합건설 | 450,680,668원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,906,959원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,393,685원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 146,761,961원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,567,743,273원 중 예상배당은 2,899,751,340원, 미배당은 2,667,991,933원입니다. 신청채권 108,000,000원도 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,931,466,000원 | 2,899,751,340원 | 2,667,991,933원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,052,026,199원 | 2,029,105,937원 | 3,538,637,336원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,436,418,339원 | 1,419,654,156원 | 4,148,089,117원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 또 신청채권자인 중소벤처기업진흥공단의 108,000,000원은 세 시나리오 모두 예상배당이 0원입니다. 유찰이 추가되면 매수금액은 낮아지지만 미배당 규모는 더 커집니다.
⑤ 공장·토지·기계 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 하양읍 대학리 ‘경산지식산업지구’ 내 사업체로, 주변은 중·소규모 공장이 주를 이루는 공업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 대중교통시설 접근성 및 이용상황을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 6,983.2㎡ 공장용지, 일반공업지역, 평지, 가로장방, 중로한면이며 공시지가는 236,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치패넬지붕 지상 3층, H-Beam 400×200mm, 층고 약 11미터이며 공장·사무실·기숙사·휴게실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구가 일괄매각에 포함됩니다. 제2021-311호와 제2021-312호 목록은 중복되고, 장기간 미가동으로 정상 작동 여부를 확인할 수 없으며 일부는 소재불명입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘감정가의 49%’를 시세할인율로 보지 않기. 최근 실거래 비교값이 없어 현재 실질취득가 2,931,466,000원이 시장가보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
- 기계기구 실사. 장기간 미가동·작동 여부 미확인·일부 소재불명 상태이므로 감정서의 기계기구 목록과 현존 물건을 직접 대조해야 합니다.
- 중복 목록 확인. 제2021-311호와 제2021-312호 기계기구가 중복된다는 비고를 감안해 실제 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 명세는 없지만 임대관계는 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·공장뿐 아니라 기계기구까지 포함되는 사건이므로 각 자산의 실제 현황과 인도 가능 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정서와 기계기구 목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공장과 기계의 실제 가치’를 확인해야 한다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2021.12.30. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각대금 안에서 배당 순위를 다투며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 감정가 5,982,585,470원에서 두 차례 유찰돼 2,931,466,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교값이 없어 이 가격이 실제 시장에서 저렴한지는 확인되지 않았습니다.
게다가 기계기구는 장기간 미가동이고 정상 작동 여부를 확인할 수 없으며 일부는 소재불명입니다. 목록 간 중복도 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”과 “경제적으로 좋은 가격”을 분리해서 봐야 하는 공장 경매입니다. 현재 단계에서 가장 중요한 숫자는 단순한 감정가 대비 할인율이 아니라, 현장 실사 후 확인되는 토지·건물·기계의 실제 가치와 2,931,466,000원의 실질취득가입니다.
