💰 116,358,000원 📉 70% 🧾 인수 0원 ⚠️ 미배당 374,185,080원
창원지방법원 2025타경21699. 거제시 동부면 율포리 250의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 주택과 화장실, 창고 및 화장실로 이용 중입니다. 토지는 323.0㎡이고 현재 등기상 소유자는 윤종호 단독소유입니다. 말소기준은 2015.12.22. 설정된 거제축산업협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 그 이후의 김천농업협동조합 가압류, 거제축산업협동조합 가압류, 손민곤 근저당권과 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 매각은 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각이고, 감정서상 일련번호 1-1)은 인접지 율포리 817-6(도로)에 걸쳐 소재합니다. 또 목록 토지는 인접필지와 지적경계가 불분명해 명확한 경계 확인에 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21699 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 율포리 250 · 경상남도 거제시 동부면 거제남서로 1948 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 화장실 · 창고 및 화장실 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1994.07.29. |
| 토지 | 323.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 윤종호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 166,226,260원 / 116,358,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 126,386,014원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.12.22. 거제축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2020.03.17. 김천농업협동조합 가압류 24,106,721원, 2021.05.27. 거제축산업협동조합 가압류 20,007,347원, 2022.07.25. 손민곤 근저당권 300,000,000원, 2025.07.23. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 116,358,000원으로 감정가 166,226,260원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 116,358,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,358,000원 | 113,928,988원 | 374,185,080원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,450,600원 | 79,584,489원 | 408,529,579원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,015,420원 | 55,589,142원 | 432,524,926원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 126,386,014원은 전액 변제되지 않는 시나리오입니다. 추가 유찰이 진행될수록 후순위 권리자에게 돌아갈 배당은 더 줄고 전체 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이고, 현재 자료상 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,429,012원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 거제축산업협동조합 | 144,000,000원 | 113,928,988원 |
| 3. 갑구 22번 가압류 · 김천농업협동조합 | 24,106,721원 | 0원 |
| 4. 갑구 24번 가압류 · 거제축산업협동조합 | 20,007,347원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 손민곤 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 488,114,068원, 채권자 배당액은 113,928,988원, 미배당은 374,185,080원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포마을회관 남동측 인근의 해안가 주변 취락지대로, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 323.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 167,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연환경보전지역·자연취락지구·수산자원보호구역이며, 가축사육제한구역은 모든 축종 제한입니다.
- 건물. 주된 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 주택 이용 중이며 사용승인일은 1994.07.29.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 제반 위생설비와 급·배수설비가 시설돼 있습니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물과 제시외 수목이 매각·평가에 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적측량. 인접필지와 지적경계가 불분명하므로 실제 경계와 점유 범위를 전문적인 측량으로 확인해야 합니다.
- 율포리 817-6(도로) 확인. 감정서상 일련번호 1-1)이 인접 도로에 걸쳐 소재하므로 해당 구조물의 위치와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정서상 일련번호별 현황과 실제 구조물을 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 실거래와 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
현재 확인되는 권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 말소기준 이후의 근저당·가압류도 매각으로 소멸합니다. 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 이 물건은 인접필지와의 경계가 불분명하고 제시외 건물 일부가 도로에 걸쳐 있으며, 임대관계도 미상입니다. 게다가 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실 외에는 시세 비교자료가 없어 가격 메리트까지 확인됐다고 볼 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 현장경계는 확인 후 판단”입니다.
