창원지방법원 2025타경980. 본건은 경상남도 사천시 용강동 아이엔솔라리움 2층 202호 아파트입니다. 소유자는 김보경이고, 등기부상 핵심 말소기준권리는 2023.02.17. 설정된 사천축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이며, 이후 2025.06.18. 가압류와 2025.10.17. 임의경매개시결정, 2026.01.15. 사천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존의 2017~2022년 권리 중 상당수는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
가격은 분명 매력적입니다. 최저매각가 1.512억은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 2.22억의 68.1%입니다. 과거 전체 2건 평균 2.27억과 비교해도 66.6% 수준입니다. 다만 이번 사건에서는 일반적인 유찰 할인만으로 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 것으로 조사된 배인호의 보증금이 미상이기 때문에, 실제 인수 여부와 인수액이 확인되기 전에는 1.512억을 최종 취득원가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용강동 715 아이엔솔라리움 2층202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 강청길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상10층 · 2층 202호 |
| 소유자 | 김보경 (2017.09.15. 매매 · 거래가액 273,968,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천축산업협동조합 / 231,709,075원 |
| 말소기준권리 | 을구 10번 근저당권 · 사천축산업협동조합 · 채권최고액 228,000,000원 · 2023.02.17. |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.02.17. 을구 10번 근저당권입니다. 그 이후 설정된 2025.06.18. 갑구 7번 가압류, 2025.10.17. 임의경매개시결정, 2026.01.15. 사천시 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 2017.08.29. 신탁등기는 이미 말소됐고, 2017.09.15. 이전 소유권 관련 등기 및 2017.09.15. 을구 1번, 2018.02.13. 을구 3번, 2018.09.05. 을구 4번, 2019.01.22. 을구 5번 근저당권도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 기재 호수 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배인호 | 203호 | 2017.10.25 | 미상 | 有 | 미상 | 확정 불가 |
자료상 보증기관 대위·승계에 해당하는 별도 기재는 없으므로, 임차인 수는 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 이 1명의 보증금이 미상인 상태에서는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 시세의 68.1%
아이엔솔라리움은 19세대, 준공일은 2017.08.24입니다. 대상 면적은 84.9202㎡로 거래자료와 면적이 일치합니다. 최근 확인된 거래는 84.92㎡ 두 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.92㎡ | 8 | 222,000,000원 |
| 2024.03 | 84.92㎡ | 8 | 232,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9202㎡ | 1건 | 222,000,000원 |
| 전체 2건 평균 | 84.9202㎡ | 2건 | 227,000,000원 |
최신 거래는 2025.04 222,000,000원이고 최근 12개월 평균도 222,000,000원입니다. 감정가 216,000,000원은 최신 거래보다 낮고, 현재 최저매각가 151,200,000원은 최신 거래의 68.1%입니다. 전체 2건 평균 227,000,000원 대비로는 66.6%입니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고, 최근 12개월 기준은 단일 표본이므로 개별 호수의 층·상태에 따라 실제 시장가격은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,916,800원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 사천축산업협동조합 | 228,000,000원 | 148,283,200원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 사천축산업협동조합 | 32,733,619원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서 채권자 총 청구액은 260,733,619원, 예상 배당액은 148,283,200원, 미배당은 112,450,419원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로, 실제 배당과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 용강동 소재 삼천포여자중학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·학교·체육관 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 도로·토지. 남측 2차선 포장도로를 통한 단지 주출입구가 있고, 제2종일반주거지역·소로1류 등에 해당합니다. 토지면적은 748.0㎡, 공시지가는 340,000원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대 규모로 대단지는 아니며, 확인된 실거래는 최근 2건입니다. 최근 거래가 232,000,000원에서 222,000,000원으로 4.3% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 대항력 있는 것으로 조사된 배인호의 보증금이 미상입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득액은 낙찰가보다 높아질 수 있으므로 계약서와 보증금 확인 전 응찰가를 정하지 마세요.
- 호수 불일치 점검. 본건은 202호인데 임차인 기재는 203호입니다. 실제 점유 호수와 전입세대를 반드시 대조해야 합니다.
- 가장임차인 여부 확인. 임차인이 등기상 권리자·채무자와 동일인으로 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다. 관계서류와 실제 점유를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 최근 12개월 평균·최신 거래는 222,000,000원이고 현재 최저가는 151,200,000원이지만, 인수 가능한 보증금이 확인되면 실질취득액은 달라집니다.
- 배당표 재확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 임대차계약 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만, 임차관계부터 풀어야 한다”
이 물건의 가장 강한 장점은 가격입니다. 감정가 2.16억에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 1.512억으로 내려왔고, 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균 2.22억의 68.1%입니다. 과거 거래도 2.32억에서 2.22억으로 내려와 4.3% 하락 추세가 확인됩니다.
반대로 가장 큰 변수는 배인호입니다. 2017.10.25 전입으로 대항력 있음으로 조사됐고 보증금은 미상입니다. 게다가 본건 202호가 아닌 203호로 기재되어 있고 등기상 권리자·채무자와 동일인으로 표시되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”에서 멈추면 안 되는 물건입니다.
결론적으로 권리의 기본 구조는 말소기준권리 이후 소멸형이지만, 임차인 보증금 미상으로 실질취득액이 확정되지 않았습니다. 임차관계가 실제로 존재하지 않거나 보증금 부담이 없는 것으로 확인된다면 현재 가격 메리트가 살아나고, 반대로 대항력 있는 보증금이 확인되면 그 금액만큼 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
