창원지방법원 2025타경1006. 진주시 일반성면 창촌리 월산아크로빌 101동 10층 1004호, 전용 59.7992㎡의 주거용 아파트입니다. 현재 소유자는 김석수이고, 2012.12.23 매매를 원인으로 2013.01.10 소유권을 이전받으면서 거래가액 81,500,000원이 등기됐습니다. 같은 날 설정된 진양농업협동조합 근저당 59,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.04.19 김석주 근저당 100,000,000원, 2021.12.17 롯데카드 가압류 20,815,152원, 2022.01.26 서울보증보험 가압류 5,097,947원, 2025.10.30 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권자들의 미배당액이 크더라도, 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1006 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 146 월산아크로빌 101동 10층1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.7992㎡ · 10층 건물 중 10층 |
| 이용상태 | 주거용 아파트 |
| 소유자 | 김석수 (2012.12.23 매매 · 거래가액 81,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 월산아크로빌 · 38세대 · 2005.06.02 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2013.01.10 진양농업협동조합 근저당입니다. 임차인 오세훈의 전입일은 2013.02.15로 말소기준보다 늦어, 자료상 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 선순위 전입이 아니므로 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오세훈 | 2013.02.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 7,000만원’을 본다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가 70,000,000원 + 인수 0원 = 70,000,000원입니다. 가격 판단은 전체 거래평균 78,200,000원보다 최근 12개월 평균 85,333,333원과 최신 거래 82,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 59.8㎡ | 10 | 82,000,000원 |
| 2023.07 | 59.8㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2023.02 | 59.8㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2022.12 | 59.8㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2021.12 | 59.8㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 85,333,333원 |
현재 최저가 70,000,000원은 자료상 최근 12개월 평균의 82.0%입니다. 최신 거래도 2024.01의 82,000,000원으로 최저가보다 높습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 역시 +26.4%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 주어진 시세 자료만 놓고 보면 현재 회차는 가격 측면에서 할인 구간에 들어와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 진양농업협동조합 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김석주 | 100,000,000원 | 9,340,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,815,152원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 5,097,947원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 184,913,099원 중 예상 배당은 68,340,000원이고, 미배당은 116,573,099원입니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 116,573,099원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 137,195,099원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 151,630,499원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자들의 미배당은 커지지만, 주어진 권리관계에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 현재 신청 관련 청구금액은 50,000,000원이고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 김석주에게 배당되는 금액은 9,340,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주외국어고등학교에서 북동측 직선거리 약 440미터 지점으로, 주변은 단독주택과 아파트단지 등이 형성된 주택지대이며 환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물의 10층 1004호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 반성초등학교·반성초등학교병설유치원 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대지이며, 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 289,200원/㎡입니다.
- 환금성. 38세대 규모이고 거래 표본은 5건입니다. 최신 확인 실거래가 2024.01이므로 현재 가격 판단은 최근 현장 시세와 함께 보수적으로 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 오세훈의 전입일 2013.02.15가 말소기준 2013.01.10보다 늦다는 점을 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 배당 순위와 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 실거래 시차. 최신 확인 거래가 2024.01의 82,000,000원입니다. 2026.09.21 입찰 전에 실제 매도호가와 최근 거래 가능 가격을 확인하세요.
- 명도. 임차인 1명이 조사되어 있으므로 낙찰 후 점유 상태와 인도 일정, 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 현재 시세 확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013.01.10 진양농업협동조합 근저당이고, 임차인 오세훈의 전입은 2013.02.15로 뒤에 있습니다. 후순위 근저당과 가압류 역시 매각으로 소멸하므로 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 자료만 보면 불리하지 않습니다. 실질취득 70,000,000원은 최근 12개월 평균 85,333,333원의 82.0%이고, 최신 확인 거래 82,000,000원보다도 낮습니다. 최근 구간의 가격 추세도 +26.4%입니다. 다만 최신 거래가 2024.01이고 단지가 38세대인 만큼, 등기상 권리보다 입찰 직전의 실제 환금 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 최종 판단의 핵심입니다.
