창원지방법원 2025타경21740. 통영시 도산면 도선리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건으로, 감정평가상 수산물가공공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 공장 및 광업재단법 제6조 목록 제2021-71호와 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
권리 흐름의 기준은 2021.09.17. 설정된 산양농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 320,000,000원이고 2021.10.29. 변경계약으로 채권최고액 429,000,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 신용보증기금, 농업협동조합중앙회, 중소벤처기업진흥공단, 국민은행, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 주식회사동양이앤피의 후순위 근저당, 국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21740 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도산면 도선리 959-4 · 도선리 961, 959-4 · 노전길 50-46 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 수산물가공공장 및 사무실 등 |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬(경사)지붕 단층 · 외벽 판넬붙임 · 바닥 에폭시페인트 등 |
| 소유자 | 김도헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 733,581,500원 / 513,507,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 388,155,029원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지정보 | 294.0㎡ · 창고용지 · 자연환경보전지역 · 수산자원보호구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 42,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.09.17. 산양농업협동조합 근저당입니다. 2023년 이후 설정된 가압류·압류와 2024.10.07. 주식회사동양이앤피 근저당, 2025.08.07. 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 일부 가압류와 압류는 경매 진행 전 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금 2,000,000원, 대항력은 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼환씨푸드 | 전부 | 2,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 주식회사 삼환씨푸드가 건물 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 보증금은 2,000,000원입니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,507,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,535,070원 |
| 1. 근저당 · 산양농업협동조합 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 177,300,000원 | 177,300,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 87,787,556원 | 8,671,930원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 337,177,633원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사동양이앤피 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 30,538,201원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 4,257,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 총 채권액 1,087,061,046원 가운데 채권자 예상배당액은 505,971,930원, 미배당액은 581,089,116원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 산양농업협동조합에는 배당표상 320,000,000원이 배당되지만 신청채권 388,155,029원은 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 513,507,000원 | 505,971,930원 | 581,089,116원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 359,454,900원 | 353,622,531원 | 733,438,515원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 251,618,429원 | 247,295,771원 | 839,765,275원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 513,507,000원 → 359,454,900원 → 251,618,429원으로 낮아지는 반면 채권 미배당액은 581,089,116원 → 733,438,515원 → 839,765,275원으로 확대됩니다. 후순위 채권의 미배당 자체가 낙찰자에게 승계된다는 의미는 아니지만, 매각대금이 모든 채권을 충족시키지 못하는 구조임은 분명합니다.
⑤ 매각 범위 — 공장·제시외 건물·설비 확인이 핵심
- 일괄매각. 공장 및 광업재단법 제6조 목록 제2021-71호가 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물 포함. 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 지상 소재 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 증축부분. 제시외 건물 중 감정서상 ㄹ은 2022.2.8. 증축되어 일반건축물대장에 등재되어 있습니다.
- 면적 차이. 해당 증축부분은 대장상 6.76㎡, 현장실측 12.0㎡이며 현장실측면적을 기준으로 평가했습니다.
- 용도변경. 공부상 창고였던 건물은 2022.2.8. 일반건축물대장상 수산물가공공장으로 용도변경됐습니다.
- 내부 이용. 내부 중층이 설치되어 있고 사무실·회의실·탈의실·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 오폐수처리시설. 건축물대장상 3㎡ 기재 외에 2021.11.25. 기준 20㎡를 추가 증설한 것으로 조사됐고, 증설부분은 건물 가격에 포함해 평가했습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 도산면 도선리 노전마을 서측 인근으로, 주위는 수산물관련시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역이며 수산자원보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지형상. 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 환금성 판단. 수산물가공공장 및 사무실 용도의 사업용 부동산이고 자연환경보전지역·수산자원보호구역 규제가 중첩돼 있어, 일반 주거용 부동산과 달리 수요층이 특정될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 주식회사 삼환씨푸드의 전입신고일이 미상이므로 대항력 유무를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 전부 확인. 임차인이 건물 전부를 점유하는 것으로 조사된 만큼 낙찰 뒤 실제 인도 방식과 영업시설 정리 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 물건 대조. 공장 및 광업재단법 제6조 목록과 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너 1동은 제외됩니다.
- 증축·실측 차이 점검. 제시외 건물 ㄹ은 대장상 6.76㎡와 현장실측 12.0㎡가 다릅니다.
- 용도 및 인허가 확인. 창고에서 수산물가공공장으로 용도변경된 이력과 오폐수처리시설 증설사항을 관계기관 자료와 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역이 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 공장·토지·설비의 개별 가치와 실제 사업수요를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘임차인·매각범위·용도규제’가 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.17. 산양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 건물 전부를 점유하는 임차인 주식회사 삼환씨푸드의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상이고, 공장 및 광업재단법 목록과 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너는 제외되는 등 매각 범위도 복합적입니다.
또한 자연환경보전지역·수산자원보호구역이라는 토지 규제와 수산물가공공장이라는 특정 용도 때문에 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 대항력 확인과 현장 매각범위 대조가 끝나야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
