대구지방법원 2025타경8570. 경산시 중방동 ‘중방동엘리트타워’ 5층 건물 중 1층 105호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현 소유자 남정우는 2023년 1월 27일 매매를 원인으로 거래가액 1,230,000,000원에 취득했고, 같은 해 2월 15일 하나은행 앞으로 채권최고액 1,032,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 토스뱅크 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 이미 네 차례 유찰됐습니다. 실거래나 최근 12개월 거래 평균이 확인되지 않는 근린시설이므로, 이 할인율은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 반복 유찰 자체가 시장이 감정가와 수익성·환금성을 보수적으로 평가하고 있다는 신호일 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8570 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 888 중방동엘리트타워 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 남정우 (2023.01.27. 매매, 거래가액 1,230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 288,120,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유에이치2403유동화전문 유한회사 / 985,458,789원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 말소기준권리 | 2023.02.15. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 경산농업협동조합 근저당권은 2023년 2월 15일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정과 경산세무서장의 압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2024년에 개시됐던 종전 경매는 각각 취하돼 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손수완 | 2023.07.03 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
손수완의 전입일은 2023년 7월 3일로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2023년 2월 15일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 배당이 반영돼 있지 않습니다.
③ 가격 판단 — 24.01%라도 시세 확인 없이는 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 288,120,000원으로 감정가 1,200,000,000원의 24.01%입니다. 절대 금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래, 최근 12개월 평균, 최신 거래가 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이므로 임대료·공실·업종 수요·상권 흐름에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다.
네 차례 유찰은 감정가와 시장의 간극이 컸다는 사실을 보여줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 근거로 가격 가점을 주기보다, 현재 임대차의 실제 조건과 점유 상태, 동일 건물·인근 상가의 매매사례 및 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,833,680원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,032,000,000원 | 283,286,320원 | 748,713,680원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 90,273,919원 | 0원 | 90,273,919원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 1,122,273,919원 | 283,286,320원 | 838,987,599원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 하나은행 근저당에 배당되고, 토스뱅크와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 838,987,599원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 201,684,000원 | 198,060,424원 | 924,213,495원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 141,178,800원 | 138,402,297원 | 983,871,622원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구도시철도 2호선 임당역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설과 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 임당역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 105호로, 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 부지는 동측과 북측 약 15미터, 남측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 공시지가는 1,921,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 임당역 인근 1층 근린시설이라는 접근성은 있으나, 4회 유찰 이력상 실제 매수수요와 임대수익 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 임대차 재확인. 손수완의 실제 점유 부분, 계약 존속 여부, 차임 지급 상황과 영업시설·집기 소유관계를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자가 존재하므로 인도명령과 협의명도에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 상권가치 검증. 동일 건물과 임당역 인근 1층 상가의 최근 매매사례·보증금·차임·공실률을 직접 조사하세요.
- 수익률 검증. 현재 차임 2,000,000원이 실제 지급되는지, 관리비·부가세·수선비를 제외한 순수익이 얼마인지 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납, 당해세 및 시설 원상복구 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 업종 제한. 관리규약, 건축물대장, 소방·위생 설비와 용도상 영업 가능한 업종을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 네 번의 유찰에는 이유가 있다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 손수완의 전입도 말소기준 이후여서 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하지 않으며, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 288,120,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가의 24.01%까지 하락했어도 최근 실거래나 시세자료가 없고, 이미 4회 유찰된 근린시설입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 반복 유찰과 상가의 낮은 표준화·환금성은 가격 가점을 제한합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 임대수익과 실거래 확인 후 판단입니다.
