창원지방법원 2025타경21994. 거제시 연초면 죽토리 ‘연초일성유수안’ 104동 23층 2301호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사일성건설이고, 현재 유효한 말소기준권리는 2023.11.30. 주식회사경남은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 신용보증기금, 일성유수안 2차아파트 입주자 대표회의, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 순위만 보면 정리는 어렵지 않습니다. 다만 이 사건은 “인수 0원” 한 줄로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 본건 출입문에 아파트관리사무소에서 유치권 행사중이라는 안내문을 부착했다고 적혀 있습니다. 배당표상 매수인 인수액 0원과 이 유치권 주장은 별개의 확인 포인트이므로, 유치권의 성립 여부와 점유 상태를 확인하지 않은 채 권리상 완전한 무부담 물건으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 23층 2301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 23층 건물 중 23층 2301호 · 실거래 비교면적 84.6651㎡ |
| 소유자 | 주식회사일성건설 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권 주장은 별도 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.11.30. 경남은행 근저당권이고, 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.06.02. 설정됐던 경남은행 근저당권 924,000,000원은 2023.07.11. 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 말고 최근 12개월을 봐야 한다
연초일성유수안은 267세대, 2018.05.16. 준공 단지입니다. 동일 면적대 실거래 전체 12건 평균은 208,225,000원이지만, 2023~2024년의 281,100,000원·280,400,000원 등 높은 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 155,000,000원과 최신 거래 152,000,000원, 최근 추세 -37.1%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.67㎡ | 13 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 84.67㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 84.67㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 84.42㎡ | 4 | 158,500,000원 |
| 2025.10 | 84.67㎡ | 14 | 129,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 155,000,000원 |
현재 최저매각가 158,900,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 102.5%입니다. 최신 거래 152,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만 보고 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 -37.1% 낮아진 하락 추세이므로, 감정가 대비 할인율보다 현재 실거래 수준을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 240,000,000원 | 155,875,400원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 646,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 일성유수안 2차아파트 입주자 대표회의 | 2,042,354,301원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,275,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 8,204,154,301원, 예상 배당액은 155,875,400원이며 미배당은 8,048,278,901원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현황조사의 유치권 행사 안내문은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 연초면 죽토리, 연초면사무소 북서측 인근. 주위는 아파트·주택·원룸·근린시설·농경지가 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 23층 건물의 23층 2301호입니다. 개별가스보일러 난방, E.V, 소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 북측 및 남동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지에 해당하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 267세대, 2018.05.16. 준공 단지로 최근 12개월 실거래는 5건입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -37.1% 낮아진 흐름은 가격 방어력 측면에서 주의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 158,900,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 102.5%입니다. 감정가 227,000,000원 대비 할인율보다 최근 실거래가를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -37.1%입니다. 전체 12건 평균 208,225,000원을 현재 시세로 그대로 사용해 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유치권 현장 확인. 출입문에 아파트관리사무소의 유치권 행사중 안내문이 부착됐다는 현황조사 내용이 있으므로 점유 상태와 주장 근거를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 전입·점유 관계를 원문서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 현재 158,900,000원, 2회 유찰 시 111,230,000원, 3회 유찰 시 77,861,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 회차에서는 최근 실거래 대비 가격 우위가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 직접 확인하고, 특히 유치권 관련 사실관계를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔어도 최근 시세보다 높다”
이 물건의 등기 구조는 단순합니다. 현재 말소기준은 2023.11.30. 경남은행 근저당권이고 이후 가압류는 매각으로 소멸하며 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 다릅니다. 최저가 158,900,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 102.5%, 최신 거래 152,000,000원보다도 높고 최근 추세는 -37.1%입니다.
여기에 현황조사에서 아파트관리사무소의 유치권 행사중 안내문까지 확인됩니다. 즉 이 사건은 “등기는 단순하지만 현장 리스크가 남아 있고, 현재 가격은 최근 시세보다 싸지 않은” 구조입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시장을 기준으로 보면 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 현재 회차의 결론은 권리 확인 필요, 가격 보류. 유치권 주장의 실체를 확인하고 최근 실거래 이하의 안전마진이 확보되는지가 핵심입니다.
