대구지방법원 2025타경8582. 대구 수성구 범물동 범물두성타운 101동 11층 1105호, 전용 59.37㎡ 아파트입니다. 등기부에 현재 남아 있는 근저당권이나 압류는 없지만, 이를 ‘깨끗한 권리’로 보면 안 됩니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 7월 9일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 임차인 김상향은 그보다 앞선 2019년 8월 26일 전입·점유를 갖췄습니다. 2023년 9월 8일에는 반환받지 못한 보증금 160,000,000원에 대해 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

따라서 매각대금에서 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 부족분은 매수인이 이어받습니다. 현재 최저가 53,165,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,356,970원을 먼저 제외한 51,808,030원만 임차인에게 배당되고, 나머지 108,191,970원은 매수인 인수로 남습니다. 최저가가 낮다는 사실은 총취득비용을 낮추지 못합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 서울은행 전세권, 김용진 전세권, 전해준 전세권과 전세권부 근저당, 내당천신용협동조합 근저당은 모두 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 문제는 을구 10번 김상향 주택임차권입니다. 전입·점유가 2019년 8월 26일로 말소기준인 2025년 7월 9일보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득

같은 단지 전용 59.37㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 156,400,000원이지만, 여기에는 2022년 185,000,000원 거래와 과거 160,000,000원 거래들이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 117,000,000원입니다. 반면 현재 회차의 실질취득은 161,356,970원으로 최근 시세의 137.9%, 금액으로는 44,356,970원 높습니다. 최근 가격은 이전 거래 구간보다 29.6% 하락했습니다. 최저가만 최근 시세의 45.4%라는 수치는 대항력 인수액을 제외한 착시일 뿐이며, 가격 가점의 근거가 될 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)

임차인 김상향은 51,808,030원을 배당받고 부족분 108,191,970원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 161,356,970원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 범물두성타운 101동 11층 1105호로 현재 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 용지네거리 남동측 인근이며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 임야로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 북측은 왕복 5~6차선, 서측·남측·동측은 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,909,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 대지권 목적 토지 중 1번과 2번 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 126세대·1996년 준공 단지이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 최근 가격 추세 -29.6%, 경매 평균 유찰 4.3회라는 지표를 보수적으로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총비용 확인. 최저가 53,165,000원에 인수액 108,191,970원을 더한 161,356,970원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 161,069,879원과 160,868,915원으로 거의 낮아지지 않습니다.
• 임차권 인수 확인. 을구 10번 주택임차권은 말소기준보다 앞서며 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 임대관계와 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 배당·인도 과정의 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 토지 표시 확인. 대지권 목적 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 다르므로 매각목록과 대지권 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “53,165,000원짜리 아파트가 아니다”

이 물건의 최저매각가는 감정가의 34.3%인 53,165,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김상향의 미배당 보증금 108,191,970원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 161,356,970원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 117,000,000원이고 최근 가격 추세는 -29.6%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 44,356,970원 높아 가격 메리트가 없으며, 추가 유찰로도 총비용이 의미 있게 낮아지지 않습니다. 낮은 최저가가 아니라 인수 후 총액을 봐야 하는 대표적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.