대구지방법원 2025타경8582. 대구 수성구 범물동 범물두성타운 101동 1105호입니다. 주택도시보증공사가 청구액 162,592,943원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 아파트 감정가는 155,000,000원이지만 6회 유찰 끝에 최저매각가는 18,235,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 11.76%입니다. 표면상으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 등기부와 매각물건명세서를 확인하면 완전히 다른 결론이 나옵니다.
이 물건에는 2019.08.26 전입하고 점유를 시작한 김상향의 주택임차권이 존재합니다. 확정일자는 2019.08.09이고, 2023.09.08에는 미반환 보증금 160,000,000원에 대한 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준인 2025.07.09 강제경매개시결정보다 선행하는 대항력 있는 임차권입니다.
매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 아무리 내려가더라도 매수인이 부담할 보증금까지 합산하여 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 887 범물두성타운 101동 11층 1105호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 지범로 300 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 14층 건물 중 11층 |
| 비교 실거래 면적 | 전용 59.37㎡ |
| 소유자 | 이정태 (단독소유) |
| 감정가 | 155,000,000원 |
| 최저매각가 | 18,235,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 162,592,943원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 선순위 대항력 임차권 |
| 예상 인수보증금 | 142,493,230원 |
| 예상 실질취득액 | 160,728,230원 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차보증금
등기부에는 과거 전세권과 근저당권 설정 기록이 여럿 있으나 서울은행의 전세권 48,000,000원, 김용진의 전세권 70,000,000원, 전해준의 전세권 80,000,000원 및 그 전세권에 설정된 근저당권, 내당천신용협동조합 근저당권 71,500,000원은 모두 이미 말소된 권리입니다. 이 금액들을 현재의 인수보증금에 합산해서는 안 됩니다.
현재 가장 중요한 권리는 을구 10번 김상향 주택임차권입니다. 임차인은 2019.08.26 전입 및 점유를 시작했고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 2025.07.09 강제경매개시결정을 말소기준으로 보면 임차인의 대항력이 선행하므로 미배당 보증금은 낙찰자에게 승계되는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 미반환 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김상향 건물 전유부분 전부 주거용 임차권등기 |
전입 2019.08.26 확정 2019.08.09 임차권등기 2023.09.08 |
160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 미배당액 인수 |
임대차계약은 2019.08.09 체결되었으며 당시 보증금은 150,000,000원입니다. 이후 2021.06.29 보증금 20,000,000원이 증액되어 계약상 합계는 170,000,000원이 되었고, 임차권등기에 기재된 미반환 금액은 160,000,000원입니다. 배당 및 인수 추정은 이 미반환 금액을 기준으로 합니다. 증액분의 확정일자는 2021.08.30으로 기재되어 있습니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 실제 임차인 김상향과 구분해야 합니다. 신청채권자 청구액 162,592,943원을 임차보증금에 다시 더하여 매수인의 인수액으로 계산하는 방식은 적절하지 않습니다. 매수인 인수액은 명세서상 임차권과 배당 부족분을 기준으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 진짜 매입가는 최근 거래보다 높다
범물두성타운은 1996.04.18 준공된 126세대 규모 아파트입니다. 비교되는 전용면적 59.37㎡ 실거래는 다음과 같습니다. 전체 5건의 평균은 156,400,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.37㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2024.12 | 59.37㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 59.37㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 59.37㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 59.37㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.37㎡ | 5건 | 156,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.37㎡ | 1건 | 117,000,000원 |
가장 최근 거래는 2026년 4월의 117,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일하게 117,000,000원입니다. 거래 표본이 1건이므로 단지 전체 시세를 단정하기에는 한계가 있지만, 최근 거래가 과거 평균보다 뚜렷하게 낮아졌고 거래 추세 지표도 -29.6%입니다. 하락 추세를 고려하지 않고 과거 전체 평균만으로 매입가를 평가하면 가격 위험을 과소평가할 수 있습니다.
대상 호수는 11층이고 최신 거래는 1층이라는 차이가 있어, 층·향·내부상태에 따른 개별 가격 조정은 필요합니다. 다만 이러한 차이만으로 실질취득액과 최근 거래 사이의 격차가 해소된다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 728,230원 |
| 1. 임차인 김상향 · 우선변제 | 160,000,000원 | 17,506,770원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 162,592,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수보증금 | — | 142,493,230원 |
예상 집행비용 728,230원과 임차인 배당 17,506,770원으로 매각대금 18,235,000원이 모두 배분됩니다. 임차인의 보증금 부족분 142,493,230원은 매수인 인수로 추정됩니다. 주택도시보증공사 신청채권의 예상 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당이며, 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당받는 보증금이 줄고 매수인 인수액이 증가합니다. 예상 실질취득액은 낙찰가 + 매수인 인수보증금으로 계산해야 합니다.
| 구분 | 최저가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰) | 18,235,000원 | 142,493,230원 | 160,728,230원 |
| 7회 유찰 시 | 12,764,500원 | 147,865,261원 | 160,629,761원 |
| 8회 유찰 시 | 8,935,150원 | 151,625,683원 | 160,560,833원 |
현재 최저가에서 8회 유찰 시나리오까지 표면 입찰가격은 18,235,000원에서 8,935,150원으로 내려가지만, 실질취득액은 여전히 약 160,000,000원 수준에 묶입니다. 각 회차의 집행비용 추정치에 따라 총액에 소폭 차이가 생길 뿐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 용지네거리 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 대중교통시설과 간선도로가 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 5~6차선 도로, 서측·남측·동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물 중 11층 단위세대. 위생·급배수, 승강기, 소방 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,909,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 대지권 목적 토지 중 일부의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'입니다. 관련 토지 표시와 실제 이용상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 126세대 규모의 1996년 준공 아파트입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 1건에 불과하고 가격 추세도 -29.6%로 하락하여 매각가격과 환금성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선 계산. 최저가 18,235,000원만 기준으로 판단하지 말고, 예상 인수액 142,493,230원을 더한 160,728,230원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 확인. 김상향의 전입일, 점유개시일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본 서류로 대조하세요.
- 배당 부족분 재검증. 집행비용과 실제 배당 순위, 당해세 등 변동 요소에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 명도와 임차권 말소 조건. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유자, 보증금 반환 요구 및 점유 인도·말소 절차를 확인하세요. 임차권등기만으로 현재의 실제 점유 상태를 단정해서는 안 됩니다.
- 유찰 착시 방지. 추가 유찰 시나리오에서도 실질취득액이 약 160,000,000원에 머뭅니다. 최저가 하락만을 기다리는 전략은 실효성이 낮습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 156,400,000원보다 최신 거래 117,000,000원과 하락 추세 -29.6%를 우선 고려해야 합니다. 최근 거래 표본이 적다는 점도 감안하세요.
- 관리비·취득부대비용. 체납관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 취득 관련 세금, 등기비용 및 명도 관련 추가 부담을 확인하세요. 이러한 부대비용은 위 실질취득액에 포함되어 있지 않습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 확인하고 경매 진행·변경 여부도 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,823만원에 낙찰받아도 1,823만원짜리 집이 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 엄청난 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금입니다. 현재 최저매각가 18,235,000원으로 낙찰받는다고 가정해도 보증금 부족분 142,493,230원을 인수하면 실질취득액은 160,728,230원이 됩니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 117,000,000원보다 43,728,230원 높은 수준입니다. 최근 가격 추세도 -29.6%이고, 본건은 이미 6회 유찰되었습니다. 추가 유찰 후에도 예상 실질취득액은 미반환 보증금인 160,000,000원 부근에 머물기 때문에 일반적인 유찰 할인 전략도 효과가 제한적입니다.
결론은 권리 인수 고위험·가격 메리트 부족입니다. 선순위 임차보증금의 부담이 해소되지 않는 한, 낮은 최저가만을 이유로 적극적으로 접근할 물건은 아닙니다. 입찰 여부를 결정할 때는 낙찰대금보다 최종적으로 매수인이 부담하는 총취득액을 가장 먼저 검토해야 합니다.
