창원지방법원 2025타경22016. 1층은 제2종 근린생활시설(점포), 2층은 단독주택으로 이용 중인 2층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 조적조 슬래브지붕 2층으로 사용승인일은 1994.11.17입니다. 권리의 기준점은 2015.03.31 설정된 부경양돈협동조합 근저당권이며 채권최고액은 690,000,000원입니다. 이후 주식회사대구은행 근저당권, 이시호 근저당권, 경남신용보증재단 가압류와 가처분, 국민건강보험공단 압류 등은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 매각가정액은 972,156,900원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 외 별도 권리 인수금이 더해지는 유형은 아닙니다. 다만 권리 인수가 없다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 확인 가능한 실거래 비교치가 없기 때문에 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22016 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 943-13 · 건물 등기상 경상남도 거제시 계룡로5길 12(상동동 943-20) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 제2종 근린생활시설(점포) · 2층 단독주택 |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1994.11.17 |
| 소유자 | 김수경 |
| 감정가 / 최저가 | 972,156,900원 / 972,156,900원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 638,514,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 포함 · 지상 영업관련 저온창고 및 컨테이너 제외 |
| 토지 정보 | 21.0㎡ · 지목 도로 · 자연녹지지역 · 공시지가 106,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2015.03.31이 기준점
2015.03.31 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2016.07.18 주식회사대구은행 근저당권 480,000,000원, 2025.05.26 이시호 근저당권 550,000,000원, 2025.06.19 경남신용보증재단 가압류 64,544,000원, 2025.09.25 임의경매개시결정, 2026.06.08 국민건강보험공단 압류는 모두 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장수찬 | 1층 점포 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영석 | 2층 단독주택 | 2021.09.06 | 2021.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상석 | 미상 | 2019.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 실제 임차인으로 집계되며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일이 2019.07.02, 2021.09.06, 2021.10.08로 모두 말소기준일인 2015.03.31보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않더라도 대항력에 기초한 보증금 인수가 낙찰자에게 넘어가는 형태는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 972,156,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,121,569원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 690,000,000원 | 690,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 270,035,331원 |
| 3. 근저당 · 이시호 | 550,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 64,544,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 1,784,544,000원 중 960,035,331원이 배당되고 824,508,669원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 972,156,900원 | 824,508,669원 | 충족 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 777,725,520원 | 1,016,995,735원 | 충족 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 622,180,416원 | 1,170,985,388원 | 미충족 | 0원 |
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제라는 것입니다. 2회 유찰 시 채권 미배당이 1,170,985,388원까지 늘어도 현재 시나리오 계산상 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 반대로 유찰이 곧바로 가격 메리트를 뜻하는 것도 아닙니다. 실거래 비교치 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 거붕백병원 북측 인근으로, 간선도로변 병원·각종 근린생활시설·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 관내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 제2종 근린생활시설(점포), 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지규제. 자연녹지지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 장수찬·장영석·이상석의 보증금과 배당요구 여부를 확인해 최우선변제 가능성이 실제 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
- 이상석 관계 확인. 임차인 이상석과 등기부상 근저당 채무자 이상석의 동일인 여부 및 임대차의 실질을 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 지상 영업관련 저온창고·컨테이너가 제외되므로 현장에서 위치와 사용관계를 구분해 두는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㄷ은 매각에 포함됩니다. 현황과 매각 대상의 경계를 직접 대조하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가 100%이고 실거래 비교수치가 확인되지 않으므로, 단순 할인율이 아니라 현장 임대수익·용도·건물상태를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 범위를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 메리트”는 아직 별개
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2015.03.31 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 세 임차인도 모두 기준일 이후 전입이므로 대항력에 따른 보증금 승계는 없고 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 임차보증금 미상 3명, 그중 등기상 채무자와 이름이 같은 이상석, 그리고 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 저온창고·컨테이너의 구분은 현장 확인이 필요한 요소입니다. 여기에 현재 최저가는 감정가와 같은 972,156,900원이고 비교 가능한 실거래 수치가 없어 가격 메리트를 긍정할 근거도 충분하지 않습니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 점유·배당·매각범위 확인을 끝내기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
