창원지방법원 2025타경22032. 경상남도 고성군 삼산면 장치리 1148에 있는 연립주택 + 토지 사건으로, 감정평가 이용상태상 기호 (1-1, 1-2, 6) 건물은 공장, 기호(2)는 사무실로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 1,237,444,000원으로 감정가 1,767,777,000원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2017.10.27. 을구 20번 통영농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,848,000,000원이고, 2024.02.07. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이 기준권리 뒤의 주식회사 비아이티·신용보증기금·농협은행주식회사·진주원예농업협동조합 가압류와 2025.09.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22032 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 삼산면 장치리 1148 · 경상남도 고성군 삼산면 공룡로 1417 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 공장 및 사무실 이용 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사우림 |
| 토지 | 4,895㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,767,777,000원 / 1,237,444,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 1,185,798,678원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현 등기상 말소기준권리는 2017.10.27. 통영농업협동조합의 1,848,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024.02.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.09.30. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다. 말소기준 뒤에 설정된 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유자 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그린어스 | 미상 | 2024.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 그린어스의 전입신고는 2024.01.05.로 말소기준권리 2017.10.27.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,237,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,774,440원 |
| 2. 근저당 · 통영농업협동조합 | 1,848,000,000원 | 1,222,669,560원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 비아이티 | 12,986,462원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 238,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 42,836,064원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 진주원예농업협동조합 | 76,918,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,218,740,915원 중 예상배당은 1,222,669,560원이며, 미배당은 996,071,355원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,237,444,000원 | 1,222,669,560원 | 996,071,355원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 866,210,800원 | 855,148,692원 | 1,363,592,223원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 606,347,560원 | 597,884,084원 | 1,620,856,831원 | 0원 |
유찰이 이어져도 제시된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 996,071,355원에서 1,363,592,223원, 1,620,856,831원으로 커집니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 토지·이용 규제 — 이 사건의 핵심 체크포인트
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다.
- 농지취득자격증명원. 목록3은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 공장용지. 목록4·5는 일단의 공장용지입니다.
- 소하천구역. 목록3은 소하천구역에 저촉되고, 목록5도 소하천구역에 저촉됩니다.
- 접도구역. 목록4는 접도구역에 저촉되고, 목록5도 접도구역에 저촉됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 4,895㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형·소로한면입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 고성군 삼산면 장치리 중촌경로당 서측 인근으로, 농경지·임야·주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(1-1,1-2,6)는 공장, 기호(2)는 사무실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철골조 또는 경량철골조의 판넬지붕·칼라시트지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기호(2)는 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 77,100원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부 확인. 목록3은 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
- 접도·소하천 규제 확인. 목록4·5의 접도구역, 목록3·5의 소하천구역 저촉 범위를 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 주식회사 그린어스의 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 다만 전입일은 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다.
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 용도·환금성 검토. 실제 감정 이용상태는 공장·사무실이고 토지는 공업용으로 이용되고 있어 일반 주거용 물건과 다른 수요층과 환금성을 전제로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 농취증 발급 요건과 토지이용계획을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘입찰 자격·토지 규제·가격 검증’이 중요하다
이 사건은 조사된 점유자에게 대항력이 없고, 말소기준 뒤의 가압류와 경매개시결정도 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리관계만 보면 큰 인수 부담은 드러나지 않습니다. 그러나 일반적인 주거 경매처럼 권리만 확인하고 끝낼 물건은 아닙니다.
목록3의 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있고, 목록4·5에는 접도구역, 목록3·5에는 소하천구역 저촉이 있습니다. 실제 이용도 공장·사무실이며 실거래 시세 자료도 없어 최저가 1,237,444,000원이 시장 대비 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 인수는 가볍지만 입찰 절차와 토지 규제, 환금성 검증은 무겁게 봐야 하는 사건입니다.
