창원지방법원 2025타경22040. 거제시 양정동 거제2차아이파크1단지 205동 23층 2302호 아파트입니다. 공유자는 김미정·오광순 각 2분의 1이고, 말소기준권리는 2023.07.27 설정된 현대캐피탈주식회사 채권최고액 201,600,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.07 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 오광순 지분에 붙은 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
가격은 감정가 213,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 149,100,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 191,791,666원, 가장 최근 2026.08 거래가는 190,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.7%로, 신건 감정가 단계보다 가격 부담이 낮아진 상태입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 미상으로 기록돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22040 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 양정동 1096 거제2차아이파크1단지 205동 23층 2302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 84.9797㎡ · 철근콘크리트구조 23층 건물 중 23층 2302호 |
| 소유자 | 김미정 2분의 1 · 오광순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 178,088,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 을구 3번 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 2025.08.07 이 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.10.02 임의경매개시결정을 받았습니다. 2025년부터 2026년까지 오광순 지분에 설정된 현대캐피탈·케이비국민카드·애큐온저축은행·서울보증보험의 가압류는 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 점유·임대 확인 — 권리와 별개로 현장 확인 필요
| 확인 대상 | 상태 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 별도 확인 내역 없음 | 추가 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 미상 |
| 내부조사 | 이해관계인 부재 및 폐문으로 불가 | 현장 확인 |
| 등기상 매수인 인수 | 0원 | 인수 없음 |
등기상 승계 권리는 없지만, 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상이고 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유자, 임차관계, 명도 필요 여부는 입찰 전에 현장조사와 관련 원본 서류를 다시 대조해야 합니다. 확인되지 않은 임대관계를 ‘임차인 없음’으로 단정하는 것은 안전하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 77.7%
거제2차아이파크1단지는 636세대, 2018.07.31 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 191,791,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08, 84.91㎡ 9층의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 20 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 209,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 6 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 19 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 4 | 197,500,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 191,791,666원 |
최근 거래 범위는 160,000,000원~209,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 191,791,666원입니다. 현재 최저가 149,100,000원은 최근 평균의 77.7%입니다. 또한 최신 거래 190,000,000원보다도 절대금액이 낮습니다. 따라서 권리 인수 0원이라는 전제에서는 가격 자체는 실거래 범위 아래에 놓여 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 을구 3번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 201,600,000원 | 146,212,600원 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 13,316,795원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,604,018원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 21,561,768원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,841,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 251,924,271원 중 146,212,600원이 배당되고, 미배당은 105,711,671원입니다. 후순위 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,100,000원 | 146,212,600원 | 105,711,671원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 102,108,820원 | 149,815,451원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 180,580,333원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 확인된 구조에서는 실질적인 가격 기준이 낙찰가 자체에 가깝습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제양정초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·기존주택·농경지 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 23층 건물 중 23층 2302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비, 각층 소화전, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지권 토지는 4면으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 거제2차아이파크1단지는 636세대, 2018.07.31 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.07.27 을구 3번 현대캐피탈 근저당이 기준이며, 2025.08.07 한국자산관리공사로 이전된 흐름을 원본 등기에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계 미상·내부조사 불가 상태이므로 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 191,791,666원의 77.7%입니다. 개별 호수의 내부 상태와 23층 조건을 함께 평가하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 105,711,671원은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 및 당해세 등 배당표에 완전히 반영되지 않을 수 있는 항목은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 있으나 점유 확인은 필수”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2023년 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸해 매수인 인수 0원입니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가 149,100,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 191,791,666원의 77.7%로 가격 차이도 존재합니다.
다만 이 물건을 완전히 ‘무위험’으로 볼 수는 없습니다. 현장조사에서 이해관계인을 만나지 못했고, 폐문으로 내부조사가 불가능했으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 점유·내부 상태 확인 전까지는 보수적으로 접근입니다. 권리보다 현장 확인이 마지막 변수입니다.
