창원지방법원 2025타경22066. 경남 고성군 고성읍 죽계리 825-1의 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 3,462㎡이고 감정 이용상태는 공장, 사무실 및 숙소 등입니다. 현재 소유자는 주식회사연진이며, 2020.04.28. 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사대구은행 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다. 주식회사 형우는 2017.06.16., 주식회사 크라운제과 통영영업소와 해태제과식품 주식회사 통영2영업소는 2019.06.11.로 조사돼 모두 2020.04.28. 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 825-1 · 경상남도 고성군 고성읍 죽계1길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 1층 사무실 등 · 2층 숙소 등 |
| 토지 | 공장용지 3,462㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사연진 (2020.04.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,139,383,800원 / 797,569,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프티사이유동화전문 유한회사 / 1,038,623,882원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2020.04.28. 주식회사대구은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사크라운제과 근저당 100,000,000원, 주식회사대구은행 근저당 300,000,000원과 480,000,000원, 홍형락 근저당 370,000,000원, 2024.11.06. 고성군 압류, 2025.10.15. 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 크라운제과 통영영업소 | 전부 | 2019.06.11 | 100,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 주식회사 형우 | 미상 | 2017.06.16 | 30,000,000원 / 2,700,000원 | 대항력 有 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 해태제과식품 주식회사 통영2영업소 | 미상 | 2019.06.11 | 미상 / 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수금액 미상 |
주식회사 크라운제과와 관련해서는 2019.04.03. 건물 전부에 전세금 100,000,000원의 전세권이 설정됐다가 2020.04.22. 해지로 말소된 이력이 있습니다. 이 전세권 자체는 현재 남아 있는 권리가 아니지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 주식회사 크라운제과 통영영업소가 2019.06.11.부터 점유한 대항력 임차인으로 별도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 797,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,375,690원 |
| 인수 · 주식회사 크라운제과 통영영업소 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 형우 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,080,000,000원 | 787,193,310원 |
| 2. 근저당 · 주식회사크라운제과 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 홍형락 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 2,330,000,000원, 채권자 예상배당은 787,193,310원, 미배당은 1,542,806,690원입니다. 배당표의 매수인 인수액 130,000,000원은 확인된 두 임차인만 반영한 금액이며, 보증금 미상 임차인의 추가 인수 가능성은 별도로 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질부담을 따로 보라
| 회차 | 매각가격 | 확인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 797,569,000원 | 130,000,000원 | 1,542,806,690원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 558,298,300원 | 130,000,000원 | 1,779,684,683원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 390,808,810원 | 130,000,000원 | 1,945,462,513원 |
유찰 자체가 임차인 인수 문제를 해결해 주지는 않습니다. 특히 해태제과식품 주식회사 통영2영업소의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 각 회차의 최저매각가격을 실질취득가격으로 그대로 사용할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 수치도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 부족합니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 경계·제시외 건물 확인 필수
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.
- 지적경계. 지적경계가 불분명해 명확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
- 매각 포함. 제시외 건물 중 감정서상 ㄱ, ㄴ은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 건물 중 감정서상 ㄷ, ㄹ, ㅁ은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이 제시외 건물로 인해 제한받는 가격입니다.
- 인접 토지 연접. 제시외 건물 일부인 감정서상 ㄱ, ㄹ, ㅁ은 인접 타지상과 연접해 소재합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 소재 율천초등학교 남측 인근이며, 일반공장·일반주택·전·답 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호 2는 공장, 일련번호 2-1은 1층 사무실 등·2층 숙소 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 공장동은 일반철골구조 강판지붕 단층, 사무실·숙소동은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층입니다.
- 토지. 공장용지 3,462㎡, 공업용, 평지, 부정형이며 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(산업형) 및 가축사육제한구역에 해당하며, 하천구역·일반철도·하천과 접합니다.
- 공시지가. 127,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 해태제과식품 보증금 확인. 대항력은 확인됐지만 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수액을 확정하기 전에는 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.
- 크라운제과·형우 인수 반영. 확인된 보증금 100,000,000원과 30,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
- 점유 범위 확인. 주식회사 형우와 해태제과식품 주식회사 통영2영업소의 점유부분이 미상이므로 현장 점유구획을 확인해야 합니다.
- 지적 측량. 지적경계가 불분명하므로 경계확정이 필요하면 측량을 전제로 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 감정서상 ㄱ·ㄴ의 매각 포함, ㄷ·ㄹ·ㅁ의 매각 제외 및 인접 타지 연접 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 후 권리. 2020.04.28. 이후 근저당·압류·현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 대항력은 별개로 처리해야 합니다.
맺으며 — “7.98억 낙찰”이 아니라 “9.28억 이상 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 최저매각가격이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다 말소기준보다 선행한 임차인 3명이 훨씬 중요합니다. 확인된 두 임차인의 보증금만 130,000,000원이고, 해태제과식품 주식회사 통영2영업소의 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 최소 927,569,000원이며 그 이상이 될 가능성이 열려 있습니다.
여기에 지적경계가 불분명해 측량이 필요하고, 매각 포함·제외 제시외 건물이 섞여 있으며, 일부 제시외 건물은 인접 타지상과 연접합니다. 비교 가능한 실거래 수치도 확인되지 않아 단순한 감정가 할인율로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 인수와 현장 경계 문제는 소멸하지 않습니다. 이 물건은 보증금 미상 임차인의 금액과 점유범위, 제시외 건물·경계를 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
