창원지방법원 2025타경22073. 거제시 옥포동 씨제이아쿠아빌 6층 602호 아파트입니다. 감정가는 115,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,500,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 임차인 이칠환은 2015.09.16. 확정일자를 받고, 2015.10.08. 점유를 시작해 2015.10.14. 전입했습니다. 말소기준권리인 유승종의 근저당권은 2016.10.27. 설정됐으므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다.
임차보증금은 170,000,000원입니다. 현재 회차 매각대금 80,500,000원을 가정하면 집행비용 1,849,000원 후 임차인에게 78,651,000원이 배당되고, 부족한 91,349,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 최저가만 보면 최근 실거래 대비 64.4%이지만, 실제 취득 부담은 오히려 최근 실거래를 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22073 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 554-8 씨제이아쿠아빌 6층 602호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 옥포성안로 22 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.41㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 이용상태 | 공동주택으로 이용중 |
| 소유자 | 황승희 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 보증금 1.7억이 사실상 가격의 기준
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이칠환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2015.10.14 / 2015.09.16 | 有 | 有 | 해당 없음 | 91,349,000원 |
이칠환은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증금 자체가 현재 최저가보다 크므로 배당으로 전액 회수되지 못하고, 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 80,500,000원 | 91,349,000원 | 171,849,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 56,350,000원 | 115,064,300원 | 171,414,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,445,000원 | 131,665,010원 | 171,110,010원 |
낙찰가가 80,500,000원에서 56,350,000원, 39,445,000원으로 내려가도 인수액은 반대로 91,349,000원에서 115,064,300원, 131,665,010원으로 증가합니다. 그래서 단순 합계 기준 실질취득은 171,849,000원 → 171,414,300원 → 171,110,010원으로 거의 변하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 8,050만원이 아니라 실질취득
CJ아쿠아빌 전용 84.41㎡의 확인된 실거래는 2024.06. 5층 125,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 125,000,000원으로 집계돼 있습니다. 표면 최저가는 이 값의 64.4%지만, 그것만 보면 가격을 잘못 읽게 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 84.41㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 평균 | 84.41㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
현재 회차의 최저가와 예상 인수액을 합친 171,849,000원은 실거래 125,000,000원의 137.5%입니다. 보증금 수준인 170,000,000원만 기준으로 잡아도 실거래의 136.0%입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 70%, 시세 대비 64.4%라 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 임차인 이칠환 보증금 | 170,000,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 근저당권 · 유승종 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 35,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 당진새마을금고 | 20,589,119원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,352,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 17,688,459원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 이칠환 | 170,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 3,848,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,849,000원을 제외한 매각대금은 임차인 이칠환에게 우선 배당되는 계산입니다. 임차보증금 부족분 91,349,000원은 매수인 인수로 예상돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당계산에 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 옥포동 소재 거제대학교 평생교육원 북서측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 조립식샌드위치판넬지붕 지상 7층 건물의 6층 602호이며, 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 단지 규모. CJ아쿠아빌은 12세대이고 준공일은 2003.06.03입니다. 동일 전용면적 실거래 표본은 1건입니다.
- 토지·도로. 토지면적 747.4㎡, 준주거지역, 평지·가로장방·중로각지이며 북서측 중로와 남서측 소로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함되며 공시지가는 1,330,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 80,500,000원은 실거래의 64.4%지만, 현재 예상 인수액 91,349,000원을 더하면 실질취득은 171,849,000원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 2회 유찰 시 매각가 56,350,000원으로 내려가지만 인수액은 115,064,300원으로 늘어 실질취득은 171,414,300원입니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서상 보증금 미변제 잔액과 주택임차권등기를 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 이칠환은 임차권자이자 강제경매 채권자로 등재돼 있고 관계인 가능성에 관한 검토 메모가 있으므로 계약서·전입·점유·보증금 지급관계를 원본 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 배당순위와 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 동일 면적 실거래가 2024.06. 125,000,000원 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 현재 거래여건은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,050만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 115,000,000원에서 80,500,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 통과한 뒤 보이는 실제 숫자는 다릅니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 170,000,000원이고 현재 예상 인수액이 91,349,000원이므로, 매수인의 단순 실질취득 부담은 171,849,000원입니다.
최근 확인 실거래 125,000,000원과 비교하면 실질취득 부담은 137.5% 수준입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가해 총부담은 약 170,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 “보증금 인수구조가 실제로 어떻게 정리되느냐”입니다. 현 상태 그대로라면 가격 메리트보다 인수 부담이 훨씬 큰 대항력 임차인 인수형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
