창원지방법원 2025타경22081. 거제시 상동동 ‘힐스테이트거제’ 111동 17층 1703호 아파트입니다. 소유자 김홍주는 2020.04.17 소유권을 이전받았고 거래가액은 295,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 227,150,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권 36,000,000원과 경남신용보증재단 가압류 76,125,000원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸해 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 감정평가 과정에서는 점유자의 폐문·부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 이용상태는 외부관찰·주위탐문으로 공동주택(아파트)으로 추정됐습니다. 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수 위험과 별개로 실제 점유자·명도 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22081 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 111동 17층1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9608㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건 내 17층 |
| 소유자 | 김홍주 (2020.04.17 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 181,854,247원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
과거 2018.06.28 하나은행 근저당권 231,000,000원은 2020.04.17 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.04.17 농협은행 근저당권 227,150,000원입니다. 그 뒤에 설정된 페퍼저축은행 근저당권과 경남신용보증재단 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균에는 근접, 최신 거래보다는 높다
힐스테이트거제는 1,041세대, 2018.04.27 준공 단지입니다. 대상 면적 84.9608㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 275,041,666원입니다. 현재 최저매각가 270,000,000원은 이 평균의 98.2%입니다. 평균 대비로는 소폭 낮지만, 최신 거래는 2026.06 257,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건 가격을 두고 뚜렷하게 싸다고 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 3 | 257,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 23 | 293,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 18 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 24 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 20 | 277,500,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 15 | 291,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 275,041,666원 |
최근 표본의 최저 거래는 248,000,000원, 최고 거래는 300,000,000원입니다. 동일 면적이라도 층별 거래가격 편차가 확인됩니다. 대상 물건은 17층이지만 내부 상태를 확인하지 못한 만큼, 단순히 평균값만 적용하기보다 17층 1703호의 내부 상태와 실제 점유상황을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 227,150,000원 | 227,150,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 76,125,000원 | 2,270,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 339,275,000원 중 예상 배당액은 265,420,000원, 미배당은 73,855,000원입니다. 경남신용보증재단 채권에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 73,855,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 127,099,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 169,694,200원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 증가하지만 후순위 채권이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 1회 유찰 시 매각가는 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제상동초등학교 북측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건 내 17층이며 기본적인 위생·급배수·소화전·E/V·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 동측으로 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·기반시설부담구역·지구단위계획구역이며 중로2류가 접합하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·소하천구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 힐스테이트거제는 1,041세대이며 최근 동일 면적 12건의 거래가 248,000,000원부터 300,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 270,000,000원은 최근 평균 275,041,666원에는 근접하지만 최신 거래 257,000,000원보다 높습니다.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 감정이므로 수리 상태·시설 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 경남신용보증재단 등 후순위 채권에 미배당이 발생해도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 검증 필요”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2020.04.17 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 275,041,666원의 98.2%에 해당해 할인 폭이 작고, 최신 거래 257,000,000원보다 높습니다. 게다가 감정 당시 점유자의 폐문·부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 결론적으로 권리구조는 양호하지만, 신건에서 가격 메리트가 뚜렷하다고 보기 어렵고 현장 점유 확인이 필요한 물건입니다.
