창원지방법원 2025타경22097. 거제시 능포동 611-19·611-20 토지와 주1동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층으로 2015.09.02 사용승인됐고, 현재 이용상태는 공동주택(기숙사)입니다. 감정가는 1,643,404,800원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,150,383,000원입니다.
권리의 기준점은 2015.09.25 설정된 주식회사경남은행 근저당권 1,140,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 460,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 이 물건의 실전 체크포인트는 권리표 밖에 있습니다. 감정서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 토지 2필지는 일단지로 평가됐으나 지적경계가 불분명해 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22097 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 611-19, 611-20 주1동 · 경상남도 거제시 옥수로8길 67 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공동주택(기숙사)로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 사용승인일 2015.09.02 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 588.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 497,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사오성플랜트 |
| 감정가 / 최저가 | 1,643,404,800원 / 1,150,383,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 구조물(감정서상 ㄱ) 매각 포함 · 토지 2필지 일단지 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2015.09.25 경남은행 근저당권입니다. 2023.04.28 신용보증기금 가압류 460,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024년 거제시 압류는 2025.09.01 해제됐고, 2023년에 개시됐던 경남은행의 종전 임의경매 역시 2025.09.29 취하됐습니다. 이후 2025.10.21 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 현재 임의경매가 다시 개시됐습니다.
② 가격 구조 — 실거래 자료 없이 1회 유찰 70%
현재 최저매각가는 1,150,383,000원으로 감정가 1,643,404,800원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 회차에서 채권 총액 1,600,000,000원 중 1,136,479,170원만 배당되고, 463,520,830원이 미배당으로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,150,383,000원 | 463,520,830원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 805,268,100원 | 805,184,581원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 563,687,670원 | 1,044,349,207원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,150,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,903,830원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,140,000,000원 | 1,136,479,170원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 경남은행 채권최고액 중 3,520,830원이 미배당되고, 신용보증기금 가압류 460,000,000원은 배당되지 않아 채권 총 미배당은 463,520,830원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현장·토지 체크 — 경계측량이 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 구조물(감정서상 ㄱ)도 매각에 포함됩니다.
- 지적경계. 토지 2필지는 일단지로 평가됐지만 인접필지와 지적경계 확인이 불분명하여 정확한 경계확정에는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
- 이용상태. 공부상 연립/다세대 계열 물건이나 감정평가 시점에는 공동주택을 기숙사로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 588.0㎡, 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 능포동 옥수교회 남서측 인근이며 단독주택·공동주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성 판단. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 1,150,383,000원의 시장 적정성은 별도 현장조사와 주변 거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 경계측량. 611-19·611-20 토지와 인접필지의 실제 경계를 입찰 전에 확인하고 필요 시 지적측량 비용과 결과를 반영하세요.
- 기숙사 이용 확인. 공동주택(기숙사) 이용 형태와 실제 사용주체·점유 현황을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·주1동 건물·제시외 구조물(감정서상 ㄱ)의 포함 범위를 감정서 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 주변 연립·다세대 및 유사 기숙사형 공동주택의 실제 거래·임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 가격과 현장 확인이 더 중요합니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가에는 임대관계 미상, 지적경계 불분명, 기숙사 이용이 함께 기재돼 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 점유와 경계·실제 이용상태를 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
