창원지방법원 2025타경22105. 거제시 옥포동 ‘비버리힐즈힐사이드’ 8층 801호, 전용 48.0429㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2019.10.16 설정된 주식회사상상대부의 근저당권으로 채권최고액은 1,000,000원입니다. 이후 근저당권자의 상호는 세븐파이낸셜대부주식회사로 변경됐고, 2025.11.07 세븐파이낸셜대부 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
현재 소유자는 국제자산신탁주식회사로, 2019.10.16 신탁을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부 제2019-784호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 따라서 권리 인수액은 0원이더라도 신탁관계 확인은 입찰 전 별도의 핵심 점검사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 694-3 비버리힐즈힐사이드 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.0429㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 국제자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세븐파이낸셜대부 주식회사 / 111,992,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 비버리힐즈힐사이드 · 79세대 · 2013.09.16 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.10.16 접수된 주식회사상상대부 근저당권 1,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 2025.08.12 근저당권자의 상호가 세븐파이낸셜대부주식회사로 변경됐고, 다음 날인 2025.08.13에는 해당 근저당권부채권에 웰컴저축은행주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 2025.11.07 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영하 | 미상 | 2020.03.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최영하의 전입신고일은 2020.03.20로, 말소기준권리인 2019.10.16 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 이 자료 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 인수도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 아래지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다
비버리힐즈힐사이드 전용 48.04㎡대 실거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 77,083,333원이지만 2022년 120,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 52,000,000원, 최신 거래 64,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -36.7%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.04㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 49.1㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2025.06 | 48.04㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 2024.12 | 49.1㎡ | 9 | 77,500,000원 |
| 2024.11 | 48.04㎡ | 4 | 73,500,000원 |
| 2024.03 | 48.04㎡ | 9 | 77,000,000원 |
| 2024.02 | 48.04㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2024.01 | 48.04㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2023.09 | 48.04㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.06 | 48.04㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2022.11 | 48.04㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 48.04㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 52,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 50,400,000원으로 최근 12개월 평균 52,000,000원의 96.9%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 간격이 크지 않습니다. 최신 거래 64,000,000원보다는 낮은 가격이지만, 최근 거래가 과거 거래 대비 -36.7% 하락한 흐름이라는 점이 더 중요합니다. 따라서 과거 전체 평균 77,083,333원과 비교해 큰 할인처럼 보이는 수치를 근거로 가격 점수를 높게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,307,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사상상대부 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,092,800원 |
현재 배당가정에서는 근저당권 채권최고액 1,000,000원이 전액 배당되고 48,092,800원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.6% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 경매 신청 청구액 111,992,876원과 등기상 근저당 채권최고액 1,000,000원 사이에는 큰 차이가 있으므로 실제 채권관계와 배당자료의 대조가 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포중학교 남측 인근에 위치하며 공동주택, 단독주택, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통상황은 보통입니다. 대지권 토지는 남서측 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 801호입니다. 급배수·위생·승강기·화재관련·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 506,900원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 79세대 단지이며 최근 12개월 동일 면적권 실거래 표본은 2건입니다. 거래 추세가 -36.7%로 나타나 과거 거래가보다 최근 거래 수준을 중심으로 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 국제자산신탁주식회사 명의 신탁부동산으로, 신탁원부 제2019-784호의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 최영하의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당관계 판단을 위해 매각물건명세서와 관련 자료를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가했습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 77,083,333원보다 최근 12개월 평균 52,000,000원과 최신 거래 64,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -36.7% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 배당자료 대조. 배당가정의 우선채권은 근저당 채권최고액 1,000,000원으로 계산돼 있으나 신청채권자의 청구액은 111,992,876원입니다. 실제 채권계산과 배당관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 최영하의 전입도 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없고, 현재 50,400,000원에 낙찰된다면 실질취득 역시 50,400,000원으로 봅니다.
가격은 조금 더 냉정하게 볼 필요가 있습니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균 52,000,000원의 96.9%로 평균보다 낮고 최신 거래 64,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 거래가 과거 대비 -36.7% 하락한 시장이어서, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 큰 할인이라고 단정할 수 없습니다. 여기에 신탁원부 확인, 임차인 보증금·확정일자 미상, 내부조사 불가가 남습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 안전마진과 확인서류를 보수적으로 보는 물건입니다.
