창원지방법원 2025타경22137. 거제시 사등면 성포리 아쿠아리우스 205동 2051호, 감정상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트구조 2층 건물 중 1·2층 복층(독채) 구조이며 사용승인일은 2015.04.03입니다. 현재 소유자는 김인섭이고, 2021.12.03 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 미륵도새마을금고의 채권최고액 520,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 통제영새마을금고 근저당 118,100,000원, 우리카드 가압류 27,907,703원, 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 거제시 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22137 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 성포리 208-1 아쿠아리우스 205동 1층2051호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 1·2층 복층(독채) |
| 대상면적 | 235.17㎡ |
| 사용승인일 | 2015.04.03 |
| 소유자 | 김인섭 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 882,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 533,862,715원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 2021.12.03 미륵도새마을금고의 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 통제영새마을금고 근저당과 우리카드·경기신용보증재단 가압류, 거제시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자도 불리하고, 표본 면적도 맞지 않는다
아쿠아리우스의 확인된 실거래 6건은 전용 69.49~69.6㎡ 물건입니다. 반면 본건 대상면적은 235.17㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래금액은 본건과 직접적인 동급 시세로 단정할 수 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 주변에서 확인되는 거래금액보다 현저히 높은 만큼, 적어도 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 69.6㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2025.12 | 69.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 69.6㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 69.6㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.10 | 69.49㎡ | 4 | 179,900,000원 |
| 2022.09 | 69.6㎡ | 3 | 172,900,000원 |
| 최근12개월 평균 | 69.6㎡ | 4건 | 93,750,000원 |
최근 12개월 거래 4건의 평균은 93,750,000원, 최신 거래는 2026.01 107,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 거래 추세는 -46.9%로 하락 방향입니다. 현재 최저가 882,000,000원은 최근 12개월 평균의 940.8%입니다. 전체 6건 평균 121,300,000원 대비 지표도 727.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 882,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,220,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 미륵도새마을금고 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 통제영새마을금고 | 118,100,000원 | 118,100,000원 |
| 3. 갑구 21번 가압류 · 주식회사우리카드 | 27,907,703원 | 27,907,703원 |
| 4. 갑구 22번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 174,772,297원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구합계 696,007,703원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 174,772,297원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 882,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 617,400,000원 | 87,181,703원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 432,180,000원 | 270,549,503원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 쪽 미배당은 증가하지만, 그 부족액이 임차보증금처럼 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 권리 인수보다 가격과 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성포중학교 남서측 인근에 위치하며, 차량통행이 빈번한 국도14호선 후면의 공동주택·농경지 혼재 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근 및 출입이 가능하고 관내 대중교통 사정은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 2층 건 중 1·2층 복층(독채)이며 외벽은 본타일 등 외장재, 내부는 벽지·타일 등 마감, 샤시창호입니다.
- 설비. 소화전, 급배수, 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아쿠아리우스는 25세대이며 확인된 실거래는 6건입니다. 본건 대상면적 235.17㎡와 거래표본 면적 69.49~69.6㎡가 일치하지 않아 직접 비교 가능한 시세 근거가 약합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 확인. 현재 확보된 거래는 69.49~69.6㎡이고 본건은 235.17㎡입니다. 본건과 동일하거나 유사한 복층·독채형 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -46.9%입니다. 과거 179,900,000원·172,900,000원 거래를 현재 가격 판단의 중심으로 쓰지 않는 것이 중요합니다.
- 현재 회차 가격 검증. 최저가 882,000,000원은 최근 12개월 평균 93,750,000원의 940.8%입니다. 면적 차이를 감안하더라도 단순 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 상태는 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.30입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로
이 물건은 권리 인수 측면에서는 단순합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 및 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 가격 경쟁력을 뜻하지는 않습니다.
현재 최저가는 882,000,000원인데, 최근 12개월 거래 평균은 93,750,000원이고 최신 거래는 107,000,000원, 거래 추세는 -46.9%입니다. 물론 거래표본 면적 69.49~69.6㎡와 본건 235.17㎡가 크게 달라 직접 가격비교에는 한계가 있습니다. 바로 그 때문에 더더욱 현재 자료만으로 882,000,000원이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 강한 보수적 검증이 필요한 물건입니다.
