창원지방법원 2025타경22185. 경상남도 거제시 연초면 오비리 1047 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 현황상 건물은 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층이고, 사용승인일은 2002.10.15., 증축일은 2002.11.30.입니다. 토지면적은 949.0㎡이며 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다.
권리관계의 핵심은 2024.08.28. 설정된 창원신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 연초농업협동조합 근저당권들은 같은 날 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 경남신용보증재단의 가처분과 2025.11.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 오비리 1047 · 경상남도 거제시 연초면 오비2길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 이용 |
| 건물 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 사용승인 2002.10.15. · 증축 2002.11.30. |
| 토지 | 949.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서문철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 793,263,200원 / 555,284,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원신용협동조합 / 459,056,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 별도 인수권리는 확인되지 않아 예상 인수액은 0원입니다. 과거 연초농업협동조합 근저당권 254,000,000원·26,000,000원·65,000,000원·13,000,000원은 2024.08.28. 해지로 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 창원신용협동조합 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 793,263,200원, 현재 최저매각가는 555,284,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격이 제시되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 555,284,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 388,698,800원 | 157,542,983원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 272,089,160원 | 272,520,088원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 뒤 창원신용협동조합 근저당권 채권최고액 540,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 소유자에게 7,331,160원이 남습니다. 반면 2회 유찰 가정부터는 근저당 채권에 미배당이 발생합니다. 다만 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 555,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,952,840원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,331,160원 |
집행비용은 약 매각가의 1.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 근저당 배당은 채권최고액 540,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·감정 조건
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 수목을 포함하여 매각합니다.
- 수목. 토지 지상의 자생입목 및 조경수 등은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
- 태양광. 태양광발전설비는 건물가격에 포함해 평가됐습니다.
- 건물 상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조는 확인하지 못했으며, 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오비초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 949.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 305,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.08.28. 을구 6번 창원신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 가처분 원문 확인. 사해행위로 인한 소유권이전등기말소 청구권을 피보전권리로 한 가처분의 결정문과 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목과 건물가격에 포함된 태양광발전설비의 현황과 경계를 현장에서 확인하세요.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문으로 내부구조가 확인되지 않았으므로 실제 내부 상태와 이용현황 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 입찰 전 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 대조해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.28. 창원신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 793,263,200원의 70%인 555,284,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 시세 근거 없이 이 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 현장과 시세를 따로 검증해야 하는 물건입니다.
