대구지방법원 2025타경8815. 경상북도 칠곡군 동명면 득명리 200 소재의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 감정평가상 건물은 주택, 창고 및 주택 등으로 이용 중이며, 토지는 542㎡의 대지로 계획관리지역에 속합니다.
등기부의 말소기준은 2024년 5월 27일 설정된 창선농업협동조합 근저당권 228,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·중소기업은행·서울보증보험주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 중심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 정원희·정후영입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8815 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 득명리 200 · 경상북도 칠곡군 동명면 득명2길 12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 주택 등 · 창고 및 주택 등 |
| 소유자 | 정재호 (단독소유 · 2015.02.09. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 341,843,520원 / 239,290,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.0% 수준) |
| 청구금액 | 1,443,347,420원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 토지 | 542㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 248,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도
현재 등기부상 유효한 말소기준권리는 창선농업협동조합의 근저당권입니다. 2019년 대구은행 근저당권과 2023년 창선농업협동조합 근저당권은 2024년 5월 27일 해지로 이미 말소되었고, 같은 날 새로 설정된 채권최고액 228,000,000원의 근저당권이 말소기준이 되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정원희 | 2020.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
| 정후영 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 두 사람의 보증금은 합산할 자료조차 확인되지 않았으므로, 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 표시해서는 안 됩니다. 현 배당 시뮬레이션에 표시된 인수 0원은 임차보증금이 반영되지 않은 계산이며, 실제 인수 여부와 금액은 임대차계약서·주민등록·점유관계·확정일자·배당요구를 확인한 뒤 다시 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 저렴하다고 할 수 없다
1회 유찰로 최저매각가는 341,843,520원에서 239,290,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 선순위 전입 임차인들의 보증금도 미상입니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 아래 산식이어야 합니다.
또한 단독주택·창고·토지가 결합된 일괄매각 물건은 개별 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵습니다. 건물 상태, 제시외 건물, 토지 형상과 용도지역, 점유 및 명도 조건을 함께 반영해야 하므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,150,060원 |
| 1. 근저당 · 창선농업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,384,000,000원 | 7,139,940원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 296,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 255,265,806원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,163,265,806원 중 채권자 예상배당은 235,139,940원, 미배당액은 1,928,125,866원입니다. 이 배당표는 임차인 보증금·당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로, 임차인 인수액 판단에 그대로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 내용 기준)
- 위치. 칠곡군 동명면 득명리 소재 고지터마을 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지와 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 조적조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 건물로, 주택과 창고 및 주택 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 542㎡의 대지로 계획관리지역, 완경사·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 생산관리지역에 접합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 구조·면적·이용관계와 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 일련번호 2는 공부상 지목이 답이나 현황은 전으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 감정평가상 일부 토지는 생산관리지역·농림지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역과 영농여건불리농지에 해당하는 내용이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 확인사항
- 임대차계약 원본. 정원희·정후영의 계약일, 보증금, 차임, 임차 범위와 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 점유 및 주민등록. 두 전입자가 현재도 점유하는지, 전입세대열람과 주민등록 변동내역을 통해 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액 및 매수인 인수액이 달라지므로 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
- 가족·무상점유 여부. 임차인이 소유자와 어떤 관계인지, 보증금 없는 무상점유인지도 확인해야 합니다. 전입일만으로 유상 임대차를 확정할 수 없습니다.
- 제시외 건물. 포함 범위와 소유관계, 사용 상태, 철거 또는 이용 가능성을 현황과 감정평가서 도면으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 감정평가서에 기재된 각 일련번호의 소재지·지목·면적과 매각목록을 대조해 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태. 2026.07.06. 채권자 신OOOOO에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 매각 결과와 현재 절차 상태를 법원에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 경매에서 매수인이 실제로 부담하는 위험은 등기부에만 나타나지 않습니다. 정원희와 정후영은 각각 2020년과 2021년에 전입해 말소기준일보다 빠르고, 두 사람의 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다.
따라서 현재 최저가 239,290,000원은 실질취득가가 아니라 실질취득가의 출발점일 뿐입니다. 임차인이 대항력을 갖추고 보증금을 배당으로 회수하지 못한다면 미배당액을 매수인이 인수할 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 총 취득부담은 줄지 않을 수 있습니다. 여기에 단독주택·창고·토지·제시외 건물이 묶인 일괄매각 특성까지 감안하면, 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건의 첫 번째 질문은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 “두 임차인의 보증금이 얼마인가”입니다.
