194,600,000원
창원지방법원 2025타경22194. 통영시 광도면 죽림리 블루라인타워 4층 401호로, 분류는 근린시설이고 건축물관리대장상 이용은 유흥주점입니다. 감정가 278,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 194,600,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 이은정이며 2013.10.16 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 430,000,000원입니다.
등기 이력은 단순하지 않습니다. 과거 근저당·전세권·압류·가압류와 2012년 임의경매, 2013년 경매매각, 2024년 임의경매 후 취하까지 여러 단계가 겹쳐 있습니다. 현재 분석값에서는 2019.11.08 통영시 압류를 말소기준으로 계산하고 그 뒤의 권리들을 매각으로 소멸하는 것으로 분류하지만, 바로 2019.11.12 해당 압류의 해제·말소 등기도 존재합니다. 따라서 “인수 0원”이라는 결과와 별개로 실제 말소기준이 무엇인지 원본 등기와 매각물건명세서를 다시 맞춰 보는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-19 블루라인타워 4층 401호 도로명: 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 55-47 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 건축물관리대장상 유흥주점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이은정 · 2013.10.16 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 169,505,057원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 기준권리 확인 필수
현재 배당 계산에서는 을구 28번 우숙례 근저당 100,000,000원과 을구 29번 이소정 근저당 120,000,000원이 배당 순위에 반영되고, 그 이후 가압류들은 매각대금 부족으로 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 3건도 있어 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당액이 더 줄어들 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상현 | 미상 | 2021.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이상현의 전입신고일은 2021.09.27이고, 계산된 말소기준일 2019.11.08보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 모두 점유부분도 미상으로 표시되어 있습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저가는 194,600,000원으로 감정가 278,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 이 70%를 곧바로 “시세보다 싸다”라고 해석할 근거는 없습니다. 특히 공부상 용도가 유흥주점인 근린시설이므로 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 임대수익, 영업 가능 상태, 공실 여부, 같은 상권의 매매 사례를 별도로 대조하는 편이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 194,600,000원 | 191,075,600원 | 463,505,542원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 136,220,000원 | 133,512,920원 | 521,068,222원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 95,354,000원 | 93,237,628원 | 561,343,514원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 194,600,000원 → 136,220,000원 → 95,354,000원으로 낮아지지만, 채권자 미배당은 463,505,542원 → 521,068,222원 → 561,343,514원으로 늘어납니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,524,400원 |
| 2. 을구 28번 근저당권 · 우숙례 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 29번 근저당권 · 이소정 | 120,000,000원 | 91,075,600원 |
| 4. 갑구 22번 가압류 · 경남신용보증재단 | 80,500,006원 | 0원 |
| 5. 갑구 24번 가압류 · 신용보증기금 | 18,472,224원 | 0원 |
| 6. 갑구 25번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,153,302원 | 0원 |
| 7. 갑구 26번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 68,055,610원 | 0원 |
| 8. 갑구 29번 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 246,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 654,581,142원 중 채권자 예상배당은 191,075,600원이고, 미배당액은 463,505,542원입니다. 집행비용 3,524,400원을 포함하면 현재 가정 매각대금 194,600,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 광도면 죽림리 내죽도 수변공원 남측 인근이며, 주변은 상업시설·숙박시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 근린시설이며 건축물관리대장상 용도는 유흥주점입니다. 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층 401호로, 외벽은 석재마감 등, 내벽은 인테리어·타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 포장도로와 접하며 토지의 도로접면은 중로각지입니다.
- 토지. 토지면적 669.1㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 중로2류·중로3류와 접하고, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.11.08 통영시 압류가 기준으로 계산됐지만 2019.11.12 해제·말소 이력이 존재합니다. 등기부와 매각물건명세서 원본으로 실제 말소기준을 가장 먼저 확정하세요.
- 근저당 이전관계 확인. 2019.11.18 통영복음신용협동조합 근저당과 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 존속·순위를 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 임차인 이상현. 전입일 2021.09.27로 대항력 없음으로 분류되지만 보증금·확정일자·배당요구·점유부분이 미상입니다. 명세서와 현장조사 내용을 다시 확인하세요.
- 내부 및 영업상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 유흥주점 영업 여부, 내부 시설, 명도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 말고 동일 용도·동일 상권 거래와 임대수익을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
표면적인 수치만 보면 감정가 278,000,000원에서 한 번 유찰돼 194,600,000원까지 내려왔고, 세 가지 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 이상현도 계산된 말소기준보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 분류됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격 할인율이나 인수액보다 말소기준의 확정입니다. 기준으로 계산된 2019.11.08 통영시 압류가 2019.11.12 해제·말소되어 있고, 이후 근저당·가압류·권리이전이 복잡하게 이어집니다.
또한 건축물관리대장상 유흥주점인 근린시설이고 내부는 폐문부재로 확인하지 못했으며, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 “현재 계산상 인수는 0원, 그러나 원본 권리관계와 현장 상태를 확정하기 전에는 안전형으로 단정하기 어렵다”입니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 기준권리·세금·점유·실제 영업상태 확인이 먼저입니다.
